Как взять ипотеку?

Весь процесс оформления ипотеки можно разбить на 7 этапов:

1. Выбор недвижимости

Если Вы хотите купить квартиру в конкретном ЖК, заранее узнайте у застройщика, с какими банками он сотрудничает. В этом случае вы сэкономите время на аккредитации объекта в дальнейшем и можете получить наиболее выгодные условия по ипотеке в рамках специальных партнерских акций. Если выбранный вами ЖК не аккредитован банком, то он может попросить вас дополнительно предоставить поручителя или повысить ставку.

2. Оценка финансовой нагрузки

Запомните, что ипотечный кредит нужно брать в той же валюте, в которой вы получаете зарплату. Важно сразу определить, какой вы можете внести размер первоначального взноса и какую сумму вам необходимо взять в кредит.

Здесь важно понимать, что чем бОльший размер ПВ вы внесете, тем более привлекательной будет для вас ставка. В принципе сейчас во многих банках можно получить ипотеку и без ПВ, особенно на покупку жилья в партнерских объектах, однако ставка будет не такой привлекательной, как если вы внесете хотя бы 10-15% от стоимости жилья. Также учитывайте, что практически в каждом банке в качестве части ПВ можно внести материнский капитал.

Имейте в виду, что отношение вашего ежемесячного совокупного дохода (дохода семьи) к размеру платежа по ипотеке не должно превышать 50%, поэтому выбирайте недвижимость, стоимость которой будет соответствовать вашей финансовой нагрузке.

3. Подача заявок на ипотеку и выбор банка

На этом этапе нужно подать заявки в разные банки и сравнить их предложения между собой. Обращайте внимание не только на вид и размер ставки (здесь нужно помнить, что она бывает фиксированная, комбинированная и плавающая), но и на стоимость и условия страхования, наличие комиссий за выдачу и обслуживание кредита, требования к первоначальному взносу, максимальный срок, сумму займа, способ проведения расчетов, срок рассмотрения заявки.

4. Изучение требований к заемщику и сбор документов

На текущий момент требования большинства банков к ипотечным заемщикам являются достаточно стандартными и лояльными. Как правило, ипотека предоставляется клиентам в возрасте от 21 до 65 лет, имеющим стаж работы на последнем месте работы не менее 6 месяцев и общий трудовой стаж не менее 1 года.

Помните, что основной причиной, по которой банк может отказать заемщику в получении ипотечного кредита, является недостаточный уровень дохода. Поэтому, если у вас есть сомнения на этот счет, лучше позаботиться заранее и привлечь созаемщика. Как правило, в качестве созаемщиков могут выступать близкие родственники, однако ряд кредитных организаций также разрешают привлекать и любых третьих лиц ( в т. ч. гражданских супругов). ИП и собственники, владельцы и совладельцы бизнеса могут получить ипотеку сегодня практически на тех же условиях, что и наемные работники. Однако в некоторых случаях этой категории заемщиков может потребоваться внести повышенный первый взнос или банками может взиматься небольшая надбавка к ставке.

Стандартный список документов включает в себя:

• паспорт — ваш и ваших поручителей или созаемщиков (если они будут);

• копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах в зависимости от сферы вашей занятости. Сейчас многие банки практикуют проверку дохода и занятости через выписку из ПФР на сайте госуслуг. А зарплатным клиентам банков эти документы не требуются в принципе;

• отчет об оценке недвижимости, которую вы покупаете, кадастровый и технический паспорта;

• паспорт продавца и документы, которые подтверждают его права на недвижимость или договор участия в долевом строительстве.

Банк может потребовать и другие документы (свидетельство о браке, о рождении детей), полный список он должен сообщить вам заранее. Далее банк проверяет документы, сообщает вам о результате и если все хорошо, то можно переходить к следующему этапу.

5. Страхование

Существуют 4 вида ипотечного страхования: имущественное (страхование объекта недвижимости), личное (страхование жизни и здоровья заемщика/ риска потери работы), титульное (страхование риска потери права собственности), страхование гражданской ответственности. При этом договор страхования может быть индивидуальным либо коллективным. Второй тип подразумевает, что человека присоединяют к программе, действующей между банком и страховой компанией.

По закону у заемщика есть право на 14-дневный период охлаждения, а также на возврат части страховой премии при досрочном погашении кредита.

Несмотря на то, что обязательным по закону при оформлении ипотеки является только имущественное страхование, нелишним будет также застраховать свою жизнь и здоровье и риск потери права собственности на квартиру (при покупке вторичного жилья). Стоимость таких ипотечных страховок является приемлемой, а их наличие позволит избежать нежелательных рисков, так как ипотека это все-таки долгосрочный продукт, и максимально снизить ставку по кредиту.

6. Заключение сделки

На этом этапе вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком. Иногда банки предлагают заключить одновременно два договора: о выдаче кредита и о передаче недвижимости в залог банку. В договоре обязательно будет указана полная стоимость кредита в процентах годовых и в рублях (или другой валюте, в которой вы берете кредит), в которой учтены все ваши расходы по кредиту. Банк также сформирует вам график платежей, который крайне нежелательно нарушать. Если вы планируете осуществлять частичное досрочное погашение и выберете при этом вариант с изменением графика платежа, то банк в обязательном порядке должен будет предоставить вам уточненный график. Пока вы его не получите, вы платите по старому графику. Задним числом поменять суммы платежа банк не может.

После подписания кредитного договора идет расчет по сделке купли-продажи. Это тоже делается через банк — с помощью банковской ячейки, аккредитива или счета-эскроу. С июля 2019 года покупать строящееся жилье можно только через счет эскроу, открытый в уполномоченных банках. При любом способе банк следит за тем, чтобы сделка была проведена безопасно. Продавец точно получит свои деньги, но только после того, как переоформит на вас права собственности на недвижимость (регистрация договора в росеестре). При покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре. После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета. Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор.

7. Регистрация ипотеки в пользу банка

Банк составит закладную по ипотеке. Это именная ценная бумага, удостоверяющая право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. С июля прошлого года она может быть составлена в электронном виде, что является более удобным. После того как будет приобретен объект недвижимости и проведена регистрация сделки, закладная по ипотеке становится собственностью кредитора. Ценная бумага находится в банке до момента полного расчета за кредит. Она представляет собой бездокументарную ценную бумагу, права по которой закрепляются электронным документом, и составляется посредством заполнения специальной электронной формы на портале госсуслуг или Росреестра. Документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (и должника) и отправляется в Росреестр, где заверяется подписью государственного регистратора. Затем электронная закладная переходит на хранение в депозитарий. Данные об электронной закладной вносятся в регистрационную запись об ипотеке.

Не затягивайте сроки– на момент до регистрации ипотеки в пользу банка у вас действует повышенная ставка, и банк также дополнительно может повысить ее при отсутствии регистрации права собственности в течение определенного им срока (как правило, трех лет).