Верен ли текущий порядок по сделкам со вторичной недвижимостью?

Добрый день!

Общая логика верная:

Теперь о том, какие в этой логике возможны варианты действий.

Предварительный договор я бы рекомендовала подписать одновременно с соглашением о задатке - предварительный договор фиксирует условия сделки и достигнутые договоренности, а соглашение о задатке - факт и статус внесенных денежных средств.

 Есть вариант внести продавцу не задаток, а аванс, который возвращается покупателю если сделка по какой-то причине не состоится. Если обе стороны согласны и готовы, то аванса достаточно. Если кто-то сомневается, то задаток сделку не удержит. При авансе меньше напряжения и документов - условие об авансе вносится в предварительный договор, оговариваются условия его возврата. Наличие предварительного договора оставляет сторонам право в судебном порядке требовать выхода на сделку в случае отказа продавца или покупателя. Как правило, этого не требуется если обе стороны согласны. В случае сделки с принуждением всегда есть риск оспаривания или отмены сделки, поэтому я считаю задаток избыточной мерой. Цель сделки - купить или продать квартиру, а не нажиться на задатке.

Нотариальная форма предварительного и основного договоров является обязательной только в некоторых случаях. Если в вашей ситуации участие нотариуса в сделке не требование закона, а желание сторон, можно подписать оба договора в простой письменной форме. Если же решили проводить сделку у нотариуса, тогда все верно - и предварительный, и основной договоры должны быть нотариальными.

Плюсы нотариальной сделки (даже если это не требование закона):

Есть мнение что нотариус несет дополнительную ответственность за сделку. На самом деле, основная ответственность лежит на тех, кто подписал договоры, то есть на сторонах сделки. Нотариус будет отвечать только в случае совершения ошибки, и это нужно будет доказать. Тем не менее, нотариус сделку облегчает, проводит глубокую проверку объекта и сторон. Если сделка нотариальная по желанию сторон, а не по закону, то вместо этого можно заказать сопровождение сделки риэлтором, либо обратиться в банк для проведения неипотечной сделки. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы, но это всегда безопаснее самостоятельного проведения сделки.

При организации расчетов с участием банка нужно узнать про условия раскрытия аккредитивного или номинального счета. Не всегда это происходит без участия сторон. Часто в банк нужно предоставить документы, подтверждающие завершение регистрации. Узнайте это заранее и выберите какой именно способ расчетов и в каком банке вам больше всего подходит - у разных банков условия разные и есть несколько вариантов расчетов.

После завершения регистрации при нотариальной сделке документы предоставит нотариус. За дубликатом основного договора купли-продажи в будущем нужно будет обращаться тоже к нотариусу (в случае утери, например). Если заявление подавали в МФЦ (при нотариальной сделке это тоже возможно) - результат регистрации получать в том же МФЦ. При электронной регистрации (например, в банке) документы придут на электронную почту сторон.

Оплата цены квартиры обязательное условие сделки. Если аккредитив не раскроется, то Росреестр сделку аннулирует, поэтому заранее узнайте об условиях раскрытия аккредитива и выполните их. У покупателя обязательно должно остаться подтверждение оплаты - платежное поручение о переводе в случае безналичных расчетов или расписка о передаче наличных денег.

Второе обязательное условие сделки - фактическая передача квартиры. Подтверждение передачи квартиры это акт приема-передачи. Включите в акт все важные для покупателя условия - мебель, которую передают, встроенную технику, показания приборов учета на момент передачи, количество комплектов ключей от квартиры, ключи и пульты, и все остальное, что важно. Я в акт добавляю пункт о том, что стороны подтверждают выполнение всех условий основного договора купли-продажи.

Покупатель должен бережно хранить все бумажные и электронные документы со сделки (электронные в архивах и с файлами ЭЦП) - в дальнейшем они потребуются при продаже. Конечно, всегда можно запросить дубликаты и повторные документы, но если этого можно избежать, то лучше это сделать. Продавцу документы о продаже могут пригодиться в общении с налоговой инспекцией. Не факт, что такое общение будет, но лучше быть готовыми и тоже получить свой пакет документов после государственной регистрации.

Желаю вам успешной сделки!