Здравствуйте! В теории все возможно, но на практике это нарушение закона. Дело в том, что доли должны выделяться исключительно в доме, который был построен на материнский капитал. Об этом говорится в ч.4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ:
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению".
Если нарушить это правило, сделку потом могут оспорить сами дети после 18 лет, либо продавец. Лучше так не делать.
Чтобы все сделать по закону, вам нужно сначала выделить доли детям и супругу (если он есть), затем получить нотариальное согласие супруга на продажу (желательно), после - получить разрешение органа опеки на продажу детских долей. Но для этого вам придется предоставлять им другую недвижимость, которая будет не хуже продаваемой по площади, расположению и другим характеристикам.