Покупка и продажа это абсолютно два разных процесса с точки зрения Налогового кодекса РФ.
При продаже ранее минимального срока владения и получения при этом дохода у налогоплательщика возникает обязанность по уплате 13 % НДФЛ
При покупке квартиры вы имеете право получить налоговый вычет при условии, что ранее 2014 года вы его не реализовали.
• С 2014 года налоговый вычет отвязан от объекта недвижимости и от принципа однократности
• С 2014 года каждый из супругов при оформлении квартиры в общую совместную собственность имеет право на получение максимального вычета 260 тыс. (с 2 млн.) и 390 тыс. ( с 3 млн. с процентов по ипотеке)
• До 31 декабря 2015 года действовал единый срок 3 года для безналоговой продажи по любым основаниям.
• С января 2016 года минимальный срок владения для безналоговой продажи 3 года сохранился по наследству, по дарению от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания с рентой.
• По всем остальным основаниям срок увеличился до 5 лет.
С января 2020 года без налогов можно продать единственное жилье через 3 года.
При этом должен быть соблюден статус единственного жилья согласно Налогового кодекса РФ ст.217.1 пункт 3 подпункт 4:
" В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
• в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
• При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
В вашей ситуации:
- Минимальный срок владения по квартире 2016 года 5 лет истекает в декабре 2021 года
- Если квартира 2016 года подходит под статус единственного жилья, то срок 3 года владения истек и сможете продать без налогов.
- Если статус единственного жилья не соблюден, то его можно создать искусственно. Например, в вашей собственности есть еще доля в другой квартире, ее можно подарить близкому родственнику и продать квартиру 2016 года без налогов.
- Если создать статус единственного жилья не получится, то расчет налогов будет следующий:
С января 2016 года доходом при продаже считается та сумма, что больше:
• либо 0.7 от кадастровой стоимости объекта недвижимости
• либо цена в договоре купли-продажи 2,9 млн.
С дохода вычитаете ту сумму, что больше:
• либо имущественный вычет 1 млн. руб.
• либо подтвержденные расходы на приобретение квартиры 1,6 млн.
С положительной разницы 13 % НДФЛ
Если 2,9 млн. больше 0,7 от кадастровой стоимости, то:
2,9-1,6=1,3 млн.
13 % НДФЛ 169 тыс.
Законная оптимизация налогов:
Если вы не реализовали свое право на получение вычета, то при продаже вы можете подать заявление на вычет по квартире 2016 года и сделать взаимозачет налогов.
Вычет 1,6 млн.*13%=208 тыс.
Вычет перекроет налог к уплате 169 тыс.-208 тыс.=-39 тыс.
До максимального размера вычета 260 тыс. вы сможете "добрать" с покупки новой квартиры за 7 млн.
Если новая квартира будет оформлена в общую совместную собственность, то и ваш супруг сможет получить максимальный вычет с 2 млн.
Если покупаете в ипотеку и не обращались за вычетом по процентам, то сможете получить с максимальной суммы 3 млн. (390 тыс.)
Вычет по процентам от фактически уплаченной суммы процентов возвращается
Спасибо!