Стоит ли покупателю заключать договор купли-продажи с формулировкой "занижение цены при покупке квартиры"?

Некоторые клиенты изъявляют желание занизить стоимость объектов в официальном договоре купли-продажи. Однако такие манипуляции с документами нежелательны.

Согласно статье 421 ГК РФ, продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи любую цену, на которую согласны обе стороны. В этом заключается принцип свободы договора. Однако несоответствие официальной цены реальной может иметь очень серьёзные негативные последствия.

Чаще всего занижение вызвано стремлением продавцов сэкономить на налогах. Налог на доход от перепродажи недвижимости составляет 13% от полученной прибыли. Например, некий гражданин Петров купил квартиру за 4,5 млн руб. И продал за 5 млн руб. Таким образом, расчёт налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Однако есть абсолютно законные способы избегать налогов при проведении сделок. Обязанность платить налоги не возникает в случаях, когда:

недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло 3 года владения имуществом;

если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то можно продать имущество без уплаты НДФЛ по истечении 5 лет владения ;

квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Кроме того, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Например, если куплена новостройка за 3 млн руб и сделан ремонт на 500 тыс руб (что подтверждается документально - договор, чеки), то стоимость ремонта и материалов тоже может быть учтена и при продаже квартиры за 3500 тыс руб налог не возникнет.

Риэлторы не должны советовать клиентам-продавцам идти на занижение. При обсуждении деталей предстоящей сделки необходимо сразу же уточнить сроки владения и указать на то, что недостаточно длительный срок влечёт обязанность по уплате налога. Если клиент категорически не готов платить налог, у него всегда есть возможность отложить проведение сделки до того момента, когда определённый законом срок владения выйдет.

Важно и то, что занижение стоимости приобретаемого объекта в договоре крайне нежелательно для клиента-покупателя: его риски в этом случае намного серьёзнее рисков продавца.

1) Если вдруг по сделке возникнет спорная ситуация, то судом во внимание будет принята только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном Росреестром договоре купли-продажи. Никакие дополнительные соглашения и расписки юридической силы иметь не будут. Покупателя могут обязать вернуть продавцу квартиру. А продавец будет должен вернуть покупателю лишь сумму, прописанную в договоре. Так что покупатель может потерять и недвижимость, и существенную часть денег.

2) Если продавец в течение последующих 3-х лет уйдет в банкротство (учитывая непростую экономическую ситуацию в стране и мире, от такого поворота событий не застрахован никто), покупатель так же может лишиться квартиры, купленной по заниженной стоимости. Суд, видя явное несоответствие указанной в договоре цены реальности, расторгнет сделку. При этом покупатель не получит свои деньги, а встанет в очередь кредиторов.

3) Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (5 лет), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи.

Должен ли покупатель рисковать деньгами и имуществом ради выгоды продавца? Разумеется, нет. И обязанность специалиста по недвижимости - разъяснять все эти нюансы и настаивать на том, чтобы в договоре была указана реальная цена.