В 2018 г. купила квартиру за 4 млн р. В 2021 продала за 9 млн и собираюсь купить за 6. Срок в 5 лет не прошел. С какой суммы налог платить?

Срок владения квартирой, купленной по ДДУ/переуступке отсчитывается с момента регистрации в Росреестре акта приема-передачи на готовую квартиру.

В вашей ситуации:

• минимальный срок владения составляет 5 лет
• если жилье единственное, то срок владения для безналоговой продажи сокращается до 3-х лет

При этом должен быть соблюден статус единственного жилья согласно Налогового кодекса РФ ст.217.1 пункт 3 подпункт 4:

" В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

• в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

• При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю

Покупка и продажа -это абсолютно разные процессы с точки зрения Налогового кодекса РФ.

• При продаже ранее минимального срока владения и получения при этом дохода у налогоплательщика возникает обязанность по уплате 13 % НДФЛ.
• При покупке у налогоплательщика возникает право на получение налогового вычета с 2 млн. (260 тыс.) и с процентов по ипотеке с 3 млн. (390 тыс.)

"Продал и сразу купил налоги не плачу"-это миф.

Считаем ваши налоги.

С января 2016 года доходом при продаже считается та сумма, что больше:

• либо 0.7 от кадастровой стоимости объекта недвижимости
• либо цена в договоре купли-продажи

С дохода вычитаете ту сумму, что больше:

• либо имущественный вычет 1 млн. руб.
• либо расходы на приобретение квартиры. Если квартиру покупали в черновой/предчистовой отделке и это указано в договоре, то можно учесть в расходах затраты на ремонт квартиры, подтвержденные договорами и чеками.

С положительной разницы 13 % НДФЛ.

Предварительный расчет:9 млн.-4 млн.=5 млн.

13 % 650 тыс.

При покупке квартиры вы имеете право получить налоговый вычет при условии, что ранее 2014 года вы его не реализовали.

• С 2014 года налоговый вычет отвязан от объекта недвижимости и от принципа однократности

• С 2014 года каждый из супругов при оформлении квартиры в общую совместную собственность имеет право на получение максимального вычета 260 тыс. (с 2 млн.) и 390 тыс. ( с 3 млн. с процентов по ипотеке)

Законная оптимизация налогов:

Если ранее за вычетом не обращались, то при продаже и покупке в одном налоговом периоде можете сделать взаимозачет налогов.