Если вы рассматриваете недвижимость как одну из составляющих своего инвестиционного портфеля для диверсификации активов, вам необходимо понимать какие при этом существуют риски.
Доходы населения – главный фактор риска для недвижимости. К сожалению, мы еще не пришли в то состояние, когда доходы населения предсказуемо растут из года в год.
Допустим, вы решили инвестировать в жилье. В чем состоят особенности рисков?
Почему риски недвижимости такие неудобные?
- Если падает цена на недвижимость, то, скорее всего, падает и ваш личный доход. Это пример плохой корреляции.
- Недвижимость стоит дорого и для среднего инвестора представляет значительную часть портфеля. Такая высокая доля недвижимости в портфеле усложняет эффективную диверсификацию рисков.
- Цены на недвижимость и ценные бумаги тоже зачастую двигаются в одном направлении. Особенно это очевидно для ценных бумаг российских компаний. Это тоже плохая корреляция.
- Недвижимость неликвидна. Ценные бумаги можно продать за 10 минут по известной цене. Продать недвижимость гораздо сложнее и дороже.
Что делать с рисками?
Самое главное — не ставить на недвижимость слишком много. Во всем должен быть баланс. Если вы решили купить две инвестиционные квартиры, но при этом у вас ноль инвестиций в ценные бумаги, то вы сильно рискуете.
Если вы владеете квартирой, в которой живете, то вы уже достаточно хорошо инвестированы в недвижимость. Для многих этой инвестиции может быть вполне достаточно.
Смотря какая недвижимость и где. От покупки убитой хрущевки в маленьком поселке никак инвестицией быть не может. А вот в Москве объекты дорожают постоянно. Только за 2020 год цена даже не слишком ликвидных объектов выросла примерно на 15%. Но надо учитывать несколько важных факторов: расположение строения и близость станций метро. Даже жилье, расположенное очень далеко от центра, дорожает на 10-15% после того, как недалеко от них открывается новая станция. А стоимость объектов, построенных в центре, растет постоянно, причем рост цен в таких районах опережает общемосковские. Второй фактор - качество дома. Инвестировать в недвижимость стоит на долгосрочную перспективу, а панельный дом или вторичная недвижимость (кроме сталинок и исторических построек) дорожают медленнее, чем современный монолит бизнес или элитного класса. Следующий плюс инвестиций в недвижимость - кроме потенциальной прибыли, связанной с увеличением стоимости, такие вложения дают возможность получать и пассивный доход от сдачи в аренду. Но в этом случае снова надо выбирать с умом. На квартиру в отдаленном районе с плохой транспортной доступностью найти квартирантов сложнее, а стоимость аренды будет невысокой. В общем, если учитывать дополнительные расходы на обстановку и ремонт, а также возможные простои, когда арендаторов не будет, примерный доход от сдачи в аренду московских квартир составляет 5-7% стоимости недвижимости в год. Но есть и другой, более выгодный вариант - апарт-отель. Это комплекс апартаментов, который используется как гостиница и управляется специализированной компанией - отельным оператором. Плюсы такой инвестиции: более высокий доход от аренды (владельцы номеров в апарт-отеле получают до 13% годовых); не требуется никакого собственного участия, реклама, заселение клиентов, обслуживание здания и номеров - все выполняет управляющая компания; апарт-отели строятся только в привлекательных для постояльцев районах с отличной транспортной инфраструктурой, поэтому их цена постоянно растет.
И еще один плюс - низкий порог входа в бизнес. Номера в комплексах, с дизайнерской отделкой общественных пространств, стильной и высококачественной внутренней отделкой, а также с полной комплектацией техникой и мебелью стоят значительно дешевле квартир в этом же районе. Но при этом, апарт-отели расположены в шаговой доступности от станций метро. Например, "Движение.Тушино" это метро “Тушинская” и “Спартак”, а "Эколайнер" метро ЦСКА. Это, безусловно, очень удобно для будущих арендодателей.
Если Вы начинающий инвестор и пока не разобрались в особенностях недвижимости, то лучше делать это аккуратно. Сейчас рынок очень сильно перегрет спросом, на который влияет гос. поддержка девелоперов. Через несколько месяцев гос.поддрежка будет пересмотрена и спрос будет сильно корректироваться.
- супермаркеты;
- кафе, рестораны;
- банкоматы;
- детские сады и школы
- месторасположение;
- видовые характеристики;
- концепцию комплекса;
- наличие отельной инфраструктуры на территории ЖК;
- площадь и количество комнат.
Марина Хамутова, эксперт в сфере недвижимости и руководитель отдела продаж в компании Kinaci Group
- сдача в аренду;
- перепродажа объекта, по принципу: купил дешевле, продал дороже.
Да, однозначно, недвижимость это надежная инвестиция.
Банковские вклады доход в рамках инфляции.
Фондовый рынок очень рискованный.
Рынок российской недвижимости достаточно рискованный в связи с валютными колебаниями, в связи с падением доходов населения ликвидность "хромает", именно поэтому рекомендую обратить внимание на европейскую недвижимость.
Мой выбор Испания:
климат,
испанцы хорошо относятся к русским,
простая процедура покупки,
12 экономика мира,
2 в мире по туризму,
арендные платежи в евро,
возможность получения "золотой визы"
Вот поэтому стоит инвестировать в недвижимость Испании.
Недвижимость – специфический тип инвестиций. На каждое преимущество найдется не менее весомый недостаток:
- дает стабильный доход, но входной порог высок. Для покупки квартиры под сдачу нужно как минимум несколько миллионов рублей;
- недвижимость просуществует десятилетия, но это не самый ликвидный товар. На продажу уйдут месяцы, иногда годы. Срок окупаемости превышает 10 лет;
- в периоды кризисов рынок недвижимость «впадает в кому» – снижается спрос и на сдаваемые, и на продаваемые площади;
- возникают дополнительные расходы на ремонт, оплату коммунальных услуг пока недвижимость «не работает» (не сдана или еще не продана).
Решить проблему с входным порогом можно через ETF, ориентированные на недвижимость (REIT). Через них можно вкладываться в жилую и коммерческую недвижимость на всей планете. Минимальная планка инвестиций меньше $1000, акции можно купить через брокера удаленно. С ETF для покупки недвижимости, например, в Калифорнии не придется даже выходить из квартиры.
Вложения в недвижимость не ограничиваются банальной покупкой квартиры под сдачу или перепродажу. Насчитывается более десятка вариантов инвестиций такого типа, у каждого разная отдача и срок окупаемости.
Инвестиции в недвижимость — один из самых понятных и надежных способов сохранить и приумножить свои средства💰. Поэтому несмотря на все риски, при различных ситуациях в экономике, люди как вкладывали, так и продолжают вкладывать свои деньги именно в квадратные метры🏡.
Одним из наиболее популярных вариантов заработка на покупке помещения является его дальнейшая перепродажа. Люди приобретают «квадраты» на начальном этапе строительства и после завершения работ сбывают их с наваром около 30%💸. Еще большую прибыль можно получить при такой же схеме на квартиры в долгостроях🕑. Недвижимость в официально признанном проблемном доме автоматически снижается в цене примерно на 20%. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию стоимость возрастает на 30%, плюс инфляция — итого доход может составить около половины👆 от всей суммы вложений. Главное выбрать перспективный жилой комплекс. Как это сделать рассказывают эксперты в статье «Инвестиции в долгострои: сколько можно заработать на покупке квартиры в проблемном доме?».
Конечно, все это работает при наличии спроса📈. Поэтому нужно тщательно подойти к выбору недвижимости. Стоит обратить внимание на транспортную доступность🚗, обеспеченность социальными и торговыми учреждениями, в случае с коммерческими помещениями — на проходимость🚶♂️. То же самое касается покупки недвижимости с целью сдачи в аренду.
Инвестицию в недвижимость принято считать одним из самых безопасных видов инвестиций. В отличии от инвестиций в акции и ценные бумаги и т.д, недвижимость можно пощупать . В случае инвестиции в недвижимость тоже нужно грамотно подходить к выбору объекта. Доходность у коммерческой недвижимости выше, чем у жилой, поэтому правильнее говорить дальше о ней. Доходность у недвижимости может колебаться от 6 до 25, а в некоторых случаях и выше. Высокую доходность можно получить покупая недооценённые объекты. Такие объекты зачастую продаются как непрофильные активы. Можно выгодно покупать недвижимость с торгов. При инвестициях в недвижимость можно руководствоваться 2-мя стратегиями: 1. Делать ставку на арендный поток. 2. Покупать объекты с целью их перепродажи. Можно работать одновременно используя обе стратегии. Плюс, если вы выгодно купили объект и предприняли правильные шаги, чтобы вдохнуть новую жизнь в объект, то его капитализация так же будет постоянно расти.
Если примите решение инвестировать в недвижимость, то рекомендую внимательно изучить все аспекты этой сферы. Очень много полезной информации на просторах нета, в ютубе много интересных роликов. Обязательно пообщайтесь с профессиональными риелторами в вашем городе.
Удачных инвестиций!
Недвижимость, в отличие от ценных бумаг, акций и других подобных инвестпродуктов, одна из простых и надежных форм инвестиций для тех, кто не является квалифицированным инвестором на профессиональной основе, и, по крайней мере, позволяет сохранить имеющийся капитал.
К выбору объекта недвижимости нужно грамотно подойти, потому что ситуация в связи с пандемией меняется.
Доходность у коммерческой недвижимости выше, чем у жилой, но из-за кризиса она может простаивать.
Приобретение жилой недвижимости с целью ее перепродажи или сдачи в аренду в ближайшее время не выглядит хорошим вариантом для вложения денег. В 2021 году рост цен на квартиры, скорее всего, прекратится, так как программа льготного ипотечного кредитования завершится 1 июля 2021 года, ждать высокой доходности от вложений в квартиры или апартаменты не стоит.
Для частных инвесторов, предпочитающих инвестиции в недвижимость, есть выгодные альтернативы, например, инвестиции в землю - затрат на содержание не требуется, и не более чем через 5 лет, по прогнозам экспертов, цены на загородные участки уверенно пойдут вверх. Земля ассоциируется с достатком, стабильностью, поэтому спрос на нее ежегодно повышается.