Договор, в соответствии с которым жилое помещение (квартира, жилой дом) передается во временное владение и пользование физическому лицу, называется договором найма, а не аренды (аренда жилого помещения возможна в случае, если арендатором является юридическое лицо).
Какие пункты договора важны:
Описание объекта найма. В договоре должны быть указаны: адрес, характеристики, кадастровый номер. Если помещение передается с мебелью и техникой, то они, включая их состояние, должны быть описаны в договоре (в приложении к договору);
Срок найма. Если договор заключается на срок более одного года, то он подлежит государственной регистрации (строго говоря, регистрируется не договор, а обременение предмета найма правами нанимателя). Договор найма не может быть заключен на срок, более пяти лет;
Наниматель. В договоре найма обязательно должен быть указана не только наниматель, как сторона договора, но и лица, которые будут проживать с ним в квартире;
Оплата. Помимо платы за найм помещения в договоре необходимо предусмотреть порядок уплаты коммунальных и иных платежей, связанных с пользованием помещением. Обратите внимание на сроки и порядок внесения платежей, а также на право и порядок изменения размера платежей (если договор заключается на срок более одного года);
Расторжение договора. Обратите внимание на то, при каких условиях и в каком порядке договор может быть прекращен досрочно, а также какая дополнительная ответственность связана с таким расторжением.
Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует никакого "заверения у нотариуса", разве что вы не против дополнительно заплатить нотариусу (стоимость зависит от жадности конкретного нотариуса).
Ну и конечно, "если арендодатель не платит налоги" на доходы физических лиц с платы за найм, это проблема только наймодателя и к самому договору это никакого отношения не имеет.
Если арендодатель не платит налоги с аренды помещения и при подписании договора вы не заверяете его у нотариуса, то вообще не важно, что в договоре написано. Он не имеет никакой юридической силы.