Добрый день, Ильсур.
Если прямо отвечать на Ваш вопрос - все будет зависеть от договора купли-продажи. Краткого ответа или однозначного ответа, к сожалению, тут не получится :(.
Исходить будем из того, что Вы никаких противоправных действий в отношении самозахвата земли не выполняли.
Изначально немного сухой теории:
В сделках купли-продажи, по общему правилу, существует понятие добросовестности, закрепленное в ст. 10 ГК РФ.
Согласно ему, в "идеальном мире", продавец должен был известить Вас о том, что указанные здания/сооружения располагаются на земельном(ых) участке(ах), правами на которые он не располагает. Соответственно, Вы, как Сторона сделки по договору должны своевременно и в полном объеме оплатить цену сделки.
Также существует понятие должной осмотрительности, закрепленное в Постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53. Само понятие относится к НК РФ, однако суды часто в своих решениях оперируют данным понятием. В соответствие с ним, Вы, как участник сделки должны действовать с должной осмотрительностью и осторожностью. Это может предполагать:
- Возможность привлечения к сделке профессиональных участников рынка (юристов, оценщиков, кадастровых инженеров, риэлторов и иных лиц), способствующих, так называемой, "чистоте" сделки и доказывающее Вашу должную осмотрительность.
- Мероприятия по проверке имущества, которое участвует в сделке, например, с помощью заказа выписок из ЕГРН, ГПЗУ и других (даты получения документов должны быть ранее договора купли-продажи).
Переходим к практике:
В нашем кейсе совершенно не важно по какой причине явилась комиссия и выявила "нарушения", которые еще непонятно точно ли нарушения.
Необходимо "поднять" договор купли-продажи участка и ознакомиться с предметом договора и всеми условиями договора. Зачастую в договорах имеются в приложениях:
- Свидетельства о государственной регистрации права (выдавалось до 01.07.2016 - пример);
- Кадастровый паспорт (выдавался до 01.01.2017 - пример);
- Выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости (выдаются в текущее время - пример одной выписки и второй выписки);
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ - пример)
Из вышеописанных документов станет примерно понятно реально ли был осуществлен самозахват.
Если документы находятся в плачевном состоянии желательно сделать межевание (уточнение границ) земельного участка. С этим помогут кадастровые инженеры (государственные или коммерческие, тут выбор Ваш).
ГПЗУ можно заказать через госуслуги бесплатно.
В случае, если будет документарное подтверждение, что продавец Вам продал в т.ч. захваченную площадь земельного участка - у Вас возникнет право регресса на штраф и требование выкупа данной части земельного участка с продавца в соответствие со ст. 1081 ГК РФ.
Далее - не совсем ясно гараж и баня были возведены до или после покупки земельного участка, фигурируют ли они в договоре купли-продажи и являются ли капитальными объектами (требующими обязательной государственной регистрации согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ).
- В случае если "до" (и здания/сооружения присутствуют в договоре купли-продажи) - при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ);
- В случае если Вы возвели здания/сооружения после покупки сами - ответственность лежит на Вас.
Последствия самовольного занятия земельного участка в полной мере описал Росреестр.
Результируя - в любом случае для решения данного вопроса необходимо будет поднимать документацию по объекту недвижимости, постараться понять саму реальную площадь купленного Вами объекта. Также не будет лишним изучить документарный факт нарушения (комиссия же что-то должна была Вам выдать на руки; скорее всего, если уже пошли штрафы - определение, либо, если не согласились - протокол, об административном правонарушении), который Вам вменили. После ознакомления со всеми фактами делать вывод о том, справедливо ли Вам вменили ст. 7.1 КоАП РФ.
Также хотим отметить - не отчаивайтесь и не "вешайте нос". В случае, если решите, что все, что Вам вменяют не вяжется логично, то следует обращаться в суд и ходатайствовать о судебной защите в соответствие со ст. 11 ГК РФ.
И наш совет - не пренебрегайте услугами профессиональных участников рынка (юристов, оценщиков, кадастровых инженеров, риэлторов и иных лиц). Это не реклама, добросовестные компании и исполнители могут предотвратить и предупредить о наличии имущественных рисков.
В случае наличия дополнительных вопросов - обращайтесь.
Если помогли Вам - поставьте пожалуйста палец вверх.