При оплате материнским капиталом ипотеки вы давали обязательсво о наделении всех членов семьи долями в квартире после полного погашения ипотеки. Поэтому наделить детей и супруга долями вы обязаны.
Кстати, обращаю ваше внимание, что доли могут быть не равными, а соразмерными с суммой мат.капитала. То есть, если вы вложили 450 тысяч, а вся квартира стоит 10 млн, то не надо наделять всех членов семьи по 1/4 доле(если у вас 2 детей). Просчитайте пропорцию и наделяете небольшими долями.
После того, как вы наделите всех долями вы уже не сможете просто продать квартиру, так как при сделках с несовершеннолетними собственниками требуется разрешение органов опеки и попечительства. Поэтому сделующий этап - это поход в мниципалитет и предоставление документов по продаваемой и покупаемой квартире. Если вы планируете использовать ипотеку -то еще заручитесь одобрением банка. Успешной сделки)
Обязательно, после берете разрешение (постановление) на продажу у Органов Опеки по месту регистрации детей . Список документов органы Опеки предоставляют.
При покупки с ипотекой можно, банк разрешить, но главное чтобы органы опеки разрешили.