Хотим купить дом по дарственной. Какие есть риски?

Так называемая дарственная — это, вообще-то, бытовое, «народное», понятие, в юридических документах не встречающееся. На самом деле дарение — безвозмездная сделка по двустороннему договору между дарителем/дарителями и одаряемым/одаряемыми. Регламентируется дарение главой 32 Гражданского кодекса РФ.

Предположим, что переход права собственности по двустороннему договору дарения состоялся, но в последствии отменён, а деньги «одаряемый» (по факту покупатель) уже передал. Так вот если «даритель» (по факту продавец) их отдавать обратно не хочет (а бывает, что уже и не может — потратил), то у «одаряемого» практически нет возможности вернуть свои деньги обратно.

Получили расписку, которую захотите предъявить в суде, или есть куча свидетелей передачи денег и т. д.? Расписка это дополнительный документ к договору купли-продажи, то есть при сделке возмездной. И сделка дарения при предъявлении расписки, свидетельствующей о передаче денег, будет признана притворной, то есть прикрывающей другую сделку — купли-продажи.

А для чего придумано такое «дарение»? «Даритель» таким способом уходит от уплаты налога на доходы физлиц (НДФЛ), если ещё не прошёл срок для безналоговой продажи (три или пять лет — это ответ уже для другого вопроса) либо, если речь идёт о продаже доли, не хочет предоставлять сособственникам их законное преимущественное право покупки.

Первый вариант (он как раз из вашего вопроса, скорее всего) подпадает под статью 198 Уголовного кодекса РФ: «Уклонение физического лица от уплаты налогов...». «Одаряемый» при этом автоматически становится соучастником и в самом лучшем для него случае просто лишится своих денег. В худшем... читайте подробней эту статью. Сами на себя будете заявлять?

Кстати, применение 198 УК возможно не только по заявлению не подумавшего о последствиях «одаряемого», но и по инициативе (в случае подозрений, для проверки) налоговой инспекции или прокуратуры.

Если обойтись без Уголовного кодекса, какие можно назвать причины отмены? Их не одна, назову два самые распространённые. В принципе, риски практически те же, что и при покупке. Но при покупке деньги как-то всё-таки вернутся к покупателю (хотя сколько лет, к примеру, безработный будет отдавать миллион?..) А вот если был договор дарения, то обратно не будет ни копейки без вариантов.

К примеру, не учтены права супруга/супруги, если дом покупался/строился в законном браке. Если брак на момент дарения уже расторгнут, то «даритель» должен сделать письменное заявление о том, что покупал не в браке. Вы полностью доверяете своему «дарителю»? Есть гарантия, что он это сделает честно? Что это не будет скрыто специально — как раз для того, чтобы в будущем сделку отменили?

Или дом покупался в ипотеку с применением материнского капитала. В документах на участок и дом это не отражается, но если членам семьи (то есть не только детям) доли не выделены, то сделку отменят по требованию Пенсионного фонда, даже если пройдёт много лет. Обратно не вернёте ни копейки.

Специфический риск: «даритель» заявит о банкротстве. Если в течение года после дарения, то сделку отменят наверняка, если в течение от года до трёх — скорее всего. И обратно забрать не получится ни копейки. При купле-продаже при этом, если цена в договоре была на тот момент рыночной, то есть покупатель покупал не по заведомо низкой цене, сделку не отменят (подробнее — тема другого вопроса).

Варианты есть ещё. И ещё вопрос. Как вы организуете передачу денег? Если доверять продавцу («дарителю») серьёзных оснований нет, то ни в коем случае не передавайте их до регистрации перехода права собственности. Договор имеет право быть без нотариального заверения, в простой письменной форме. И он может быть попросту «криво» составлен — на каком-нибудь непонятном бланке-образце, скаченном из интернета. С какого попало сайта и/или сочинённом некомпетентным человеком, да ещё двадцать лет назад, без учёта современных редакций законов. Договор при этом Росреестром просто будет отправлен обратно на доработку/переделку. А деньги уже в руках у «дарителя». Заставите вы его переписывать и переподписывать?.. А если, кстати, он серьёзно заболеет?.. (По этой причине и при купле-продаже не стоит платить до перехода права.)

И на всякий случай ещё одно замечание про уход от НДФЛ, которое иногда не учитывают «одаряемые» покупатели. Если «даритель» и «одаряемый» не близкие родственники и не члены одной семьи (близкие перечислены в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ), то «даритель» налог платить не будет. Но внимание! Налог на доходы в этом случае обязан платить «одаряемый», исходя из кадастровой стоимости как минимум. Тогда вообще какой смысл проводить куплю-продажу с помощью фиктивной «дарственной»?

Получилась «страшилка». Но вы спрашивали про риски. А их практически нет, только если дом дарится любимой мамой любимому сыну или родной сестрой родному брату и между ними мир-дружба и полное взаимопонимание. Даже если они за чашкой чая друг другу какие-то деньги передали.