Добрый день!
Да, при погашении ипотеки материнским капиталом, вам нужно выделить детям доли в квартире, оформить обязательство и заверить его у нотариуса.
Взрослые могут отказаться от своих долей.
Ждать пока ребенку исполнится три года не нужно.