Хороший вопрос. Я сам недавно считал подобный сценарий. Сразу должен сказать что (1) точный ответ будет зависеть от вашего города, но вы сможете легко пересчитать значения. (2) расчет будет для доллара, потому что держать деньги в рублях такой долгий срок это безумие.
Поскольку цены на недвижимость могут осень сильно отличатся предположим что ваша будущая квартира стоит Х. Сейчас у вас есть 0.5Х сделаем расчет для 10 и для 20 лет
Вариант 1. Вы берете недостающие 0.5х в кредит в долларах под 5% годовых на 10 лет. В итоге вы должны будете отдать банку за всё время 0.8Х. Тогда квартира вам обойдется 0.5Х+0.8Х = 1.3Х
Вариант 2. Вы вкладываете свои 0.5Х в широкий спектр акций американских компаний (да, прийдется разобраться). Вкладывая на долгий срок вы можете расчитывать на 10% роста цены в год.
Через 10 лет ваши деньги превратятся в 1.3Х
Однако все это время вы будете платить аренду. Обычно аренда составляет примерно 5% в год от стоимости жилья, однако вы проверьте значения в своём городе, эта цифра может доходить до 10%. В итоге за 10 лет вы заплатите 10 раз по 0.05Х = 0.5Х
Через 10 лет вы покупаете квартиру за Х денег. Выходит акции вам принесли 1.3Х минус аренда 0.5Х минус квартира Х и минус инвестиции 0.5Х= -0.7Х
Как видите за 10 лет вам нужно потратить на жильё 1.3 стоимости квартиры в случае кредита или 0.2 стоимости квартиры в случае удачных инвестиций и аренды.
Стоит сделать оговорку о том что 10 лет не очень большой срок для инвестиций в акции и очередной кризис может немного ухудшить результаты.
Если рассматривать срок в 20 лет результаты будут еще более впечатляющие и можно расчитывать на 10%ый рост акций в год даже с учётом кризиса который наверняка произойдет. (Статистический данные за последние 80 лет)
По быстрому: расчет тот же но теперь 20 лет
Вариант 1, кредит на 20 лет = 1.8Х
Вариант 2. Инвестиции принесут 3.3Х, расходы на аренду 1Х. После покупки квартиры вы останетесь в плюсе (3.3-1-1=1.3Х)
Примечание: расчет ведется при условии что цена квартиры в долларах не изменится. Если ситуация в стране будет улучшаться цена будет рости и вариант с кредитом будет чуть выгоднее чем показал расчет , если ухудшаться - цена упадет и вариант 2 будет еще более выгодный.
Так же не учитывается инфляция доллара которая отнимет примерно 10% выгоды у варианта #2