Договор аренды коммерческого помещения?
ИП (в списке наиболее пострадавших) арендует коммерческое помещение у ООО. Арендная ставка по договору состоит из Базовой арендной ставки и Операционных расходов в пропорции 60/40. Коммунальные услуги по счётчику сверху (здесь вопросов нет) .
Операционные расходы фиксированны суммой и арендодатель туда включил:
А) эксплуатационная платежи за оказываемые эксплуатационные услуги
Б) платежи арендодателя по уплате налога на имущество и иные налоги
В) расходы арендодателя по уплате за землепользование
В закрывающие документах от арендодателя общая сумма аренды идёт как "аренда нежилых помещений за январь", операционные расходы не выделяются из общей суммы. Никаких закрывающие на операционные расходы нет.
В связи с карантином ИП запросил снижение арендной ставки. Арендодатель предоставил скидку 25% на апрель и май и рассрочку Базовой арендной ставки (что лишь 60% от общей суммы). Таким образом ИП должно платить коммунальные услуги (что логично) и Операционные расходы (40% от месячной аренды, что совсем не логично).
Вопрос, правомерно ли такое требование арендодателя не представлять рассрочку на "операционные расходы", которые по факту, таковыми не являются для арендатора, тк коммунальные платежи оплачиваются по счётчику и не включены в арендную плату?
Первый осмотр недвижимости и проверка документов
Перед тем, как поставить свою подпись на страницах договора аренды, нужно провести тщательный осмотр недвижимости. Если предполагается аренда коммерческого помещения в жилом доме, обязательно проведите беседы с жильцами дома. В разговоре можно узнать много полезной информации, которая поможет понять, не возникнут ли сложности с наймом, даст возможность договориться с арендодателем на более выгодных для себя условиях. Соседи могут рассказать о незарегистрированных залоговых и арендных договорах, если такие имеются.
Арендодатель должен предъявить на рассмотрение следующие справки и документы:
Выписка из ЕГРН.
Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, распоряжение госоргана или муниципального органа и т.д.).
Доверенность на распоряжение помещением или генеральная доверенность от собственника недвижимости на имя арендодателя (оригинал стоит увидеть своими глазами).
Документы о подключении сдаваемого помещения к коммуникациям (коммунальные и сервисные службы).
Паспорт помещения.
Если с пакетом документов все в порядке, можно начинать вычитывать договор аренды на предмет выгодности условий партнерства.
Вычитка договора и анализ условий аренды
В договоре должно быть подробное описание объекта. Обязательно должен быть указан физический адрес помещения, кадастровый номер, указана площадь, описание планировки, количество комнат и другие параметры. Если в договоре нет подробного описания помещения, то соглашение между субъектами считается недостигнутым.
Цель использования помещения также описывается в договоре максимально подробно. Это пункт о назначении: помещение под общепит (желательно указывать возможное ограничение работы по времени), парикмахерская, магазин, частная клиника и т.д. Если в этом пункте договора не указан вид коммерческой деятельности арендатора, то арендодатель может легко расторгнуть соглашение в судебном порядке без всяческих для себя последствий.
Стоимость аренды, сроки внесения оплаты, расчетный счет – эти нормы обязательно должны быть указаны в договоре аренды. Арендатор заинтересован также в гарантиях фиксированной арендной ставки на помещение в течение определенного периода. Это нужно прописать в этом же пункте. Современные законы усилили защищенность арендатора от неконтролируемых повышений арендной платы. Сегодня можно поднимать ставку по взаимному согласию, но не чаще одного раза за год (ст. 614 ГК РФ), за исключением случаев, когда условия изменения платы описаны в самом соглашении. Если в соглашении прописывается размер налога, это тоже уменьшает риск неконтролируемых затрат.
По закону в ежемесячную арендную плату может быть зашита стоимость аренды земельного участка, на котором возведено здание. Прочие расходы в большинстве случаев являются зоной ответственности самого арендатора.
Важно для не новых помещений прописать в договоре условия оплаты расходов на текущий ремонт. Коммунальные услуги зачастую являются издержками арендатора, который осуществляет коммерческую деятельность в наемном помещении. Но если предпринимателю удобнее перевести все платежи, связанные с помещением в категорию постоянных затрат, коммунальные платежи может осуществлять арендодатель. В этом случае ставка по аренде будет выше.
Срок действия договора – важный пункт соглашения. Если помещение нежилое, аренда может быть краткосрочной (меньше года) или долгосрочной (годовая, трехлетняя и т.д.). Срок аренды на период до 12 месяцев не требует госрегистрации, в отличие от долгосрочных арендных соглашений.
Режим осуществления коммерческой деятельности и использования арендного помещения требуют внимания в следующих аспектах:
Порядок осуществления реконструкций (перепланировки). Важно оговорить возможность сохранения проведенных реконструкций после завершения действия договора аренды по истечению срока.
Условия осуществления улучшений (в том числе неотделимых). Если в помещении делается ремонт, устанавливаются новые коммуникации, нужно весьма однозначно прописать порядок оплаты подрядчикам.
Условия субаренды (арендатору лучше, если это возможно только с его согласия).
Условия переоформления недвижимости в залог.
Договоренность о доступах в арендуемое здание или часть помещения.
Возможность монтажа фасадных рекламных вывесок.
Условия досрочного расторжения договора аренды.
Без судебного процесса расторжение договора аренды коммерческого помещения в одностороннем порядке невозможно. Один из субъектов может поступить таким образом только в случае грубейших нарушений принятых обязательств другим субъектом (напр., арендатору не предоставили обещанный доступ в помещение, которое он арендует). Чтобы иметь возможность быстро и безболезненно провести процедуру расторжения договора аренды в одностороннем порядке, в нем нужно недвусмысленно прописать условия этого процесса.
Если договор разрывает арендатор, ему нужно отправить письменное уведомление об этом своему арендодателю не позже, чем за три месяца до даты прекращения соглашения.
Главные риски соглашения аренды нежилого помещения
Неудобных пунктов договора аренды может быть достаточно много. Список, представленный ниже, обращает внимание лишь на главные риски:
пункт об использовании помещения «по назначению»;
неполучение арендодателем ежемесячной платы, получение частичного - платежа или получение оплаты с задержкой оговоренных сроков;
повреждение имущества держателя аренды во время найма объекта;
невозможность продолжать партнерство с арендатором из-за его отсутствия, смена собственника помещения, появление кредиторов арендодателя, необходимость общения с правоохранительными органами;
договор об аренде коммерческой недвижимости с субъектом, не имеющим полномочий распоряжаться этим имуществом;
сдача в субаренду части помещения (или целого) без согласия арендатора;
непрогнозируемый рост арендной ставки и невозможность планировать постоянные расходы;
арендодатель не предупредил о том, что помещение не подходит для коммерческой цели арендатора;
техническое состояние нежилого помещения существенно отличается от заявленного (согласно акту приемки).
Реалии современного бизнеса таковы, что арендодатель почти всегда находится в более выгодном положении. Арендатор при этом пытается договориться о смягчении условий аренды. Ему приходится уклоняться от выполнения навязанных обязательств, вести переговоры о добавлении собственных условий в качестве дополнений к основному договору. Сегодня, правда, уже заметна тенденция упрощения этого процесса, уменьшения аппетитов собственников коммерческой недвижимости. Это связано с появлением большего количества помещений на рынке.
Подписание акта приемки-передачи
Время и способ передачи в распоряжение имущества – важный для арендатора пункт договора. Традиционно субъекты соглашения составляют акт приемки-передачи. В этом документе желательно максимально подробно описать все недостатки принимаемого помещения.
Чтобы без проблем арендовать коммерческое помещение, специалисты «АБН: бюро недвижимости» рекомендуют, когда именно необходимо составить такой акт.
В договоре обязательно указывают время момента, когда стороны подписывают акт приемки-передачи:
после завершения госрегистрации соглашения аренды;
после перечисления аванса на расчетный счет арендодателя;
в момент заключения соглашения;
после завершения строительно-ремонтных работ.
Современное законодательство, регулирующее отношения арендодателей и арендаторов достаточно полно описывают типовые ситуации партнерства. Но спорные вопросы возникают достаточно часто. Их решение требует не только узкой квалификации в юриспруденции, но и хорошей судебной практики.
Договор аренды обязан предусматривать способы решения спорных моментов. При этом в соглашении часто употребляют фразу о возможности решения вопроса по усмотрению сторон, если спорный момент не описан. Такая трактовка помогает быстро находить решения самостоятельно, ведь предусмотреть все нюансы долгосрочного партнерства невозможно.