Добрый день Андрей. Как вы сказали узаконить перепланировку нужно для продажи, узаконить вариант перепланировки не всегда необходимо, так как эта процедура стоит времени и денег.
Но сперва нужно понять можно ли узаконить и нужно ли это делать.
- Кухня оборудована мойкой с трубами и подведена к канализации.
- Оборудована газовой или эл.плитой.
- Необорудована ничем кроме эл.плиты.
Понимание этих вопросов даст вам возможность отстоять ценник и не слушать покупателя, что перепланировка подразумевает торг.
Как я писал ранее в одном из ответов, перепланировка, а точнее документы по перепланировке нужны при продаже или покупке, таким образом, что нежелательно:
- Перенос мокрой точки (мойка, унитаз, душ)из нежилой в жилую.
- Увеличение жилой площади за счет нежилой(коридоры, кухни с газом, присоединение балкона с отоплением)
- Изменение или удаление несущих конструкций или элементов.
- Так же удаление стены между кухней и комнатой в домах с газом.
Как я понял из вашего вопроса, если мокрая точка (кухня с мойкой) находится в пределах помещения сан.узла, то эти улучшения в принципе нет необходимости оформлять документально, но если по первичному плану помещение кухни находиться на границах или выходит на жилую площадь, то это проблема.
В моей практике был аналогичный случай по продаже жилого помещения с выделенной зоной под кухню в коридоре, но без мойки, все прошло отлично, но у нас был покупатель с ипотекой(об этом ниже).
Основное требование при несогласованной самовольной перепланировке это возврат помещения в исходное состояние, и если вы не произвели ни один из выше-перечисленных 4-х пунктов дополнительно, то это не проблема. (это наихудший вариант)
Относительно покупателя с ипотекой, т.е. оценки квартиры для банка под ипотечный кредит.
- У каждого банка есть свои допуски кроме описанных 4-х пунктов выше.
- Если я верно понимаю, то есть момент, что в документах (выписка ЕГРН) написано жилое помещение, жилое помещение-квартира, жилое помещение-комната, это тоже может быть ключевым моментом при одобрении объекта в банке.
- Перед тем как заказать оценочный отчет для банка, стоит уточнить требования банка к объекту у менеджера или риэлтора.
- Лучше чтоб у покупателя было одобрение минимум в 2-х банках при отказе перед сделкой.
Это те подводные камни которые могут быть полезны в вашей затее с продажей. Если будут еще вопросы, пишите.
Если мой ответ помог вам, буду благодарен за ваш отзыв. также буду рад дополнениям коллег.
Спасибо и хорошего вечера.