Интервью с экспертом Иваном Шарниным

Всем привет!

Продолжаем рубрику «Интервью с экспертом» в рамках которой мы встречаемся с экспертами и обсуждаем актуальные темы.

Сегодня поговорим с экспертом Иваном Шарниным, управляющим партнёром юридической компании «Арефьев, Шарнин и партнёры» о домах блокированной застройки

Для ответа на поставленный вопрос мы должны, для начала, определиться с понятиями. Пожалуй, основным тут будет понятие «дом блокированной застройки» в соответствии с определением, введённым Федеральным законом от 30.12.2021 №476-ФЗ, дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. В народе такие объекты очень часто называют «таунхаусы», иногда «коттеджи» или просто дома. Далее по тексту я буду чередовать эти названия, при этом следует понимать, что речь я веду о домах блокированной застройки. Само по себе наличие оригинального названия указывает на появление такого вида недвижимости, который ранее в родной стране не встречался. Появился он, примерно в середине нулевых, а связано это было с развитием строительных технологий и субурбанизационными процессами, особенно в крупных городах.

Проблемы в правовом поле очевидным образом возникли одновременно с возникновением домов блокированной застройки. Действительно, без соответствующего определения, тяжело понять, к какому виду жилых помещений относится таунхаус. Понятно, что он вряд ли может быть многоэтажным или среднеэтажным жилым домом, в остальном о такой определённости приходилось только мечтать. К примеру, в соответствии с СП 30-102-99 малоэтажная жилая застройка - жилая застройка этажностью до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком, согласитесь, очень похоже. Или вот так (п. 49 ст. 1 ГрК РФ): объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, тоже подходит. О существенных отличиях домов блокированной застройки от малоэтажных жилых домов и индивидуальных жилых домов мы поговорим ниже, сейчас мне бы просто хотелось отметить некоторые вариации в учёте домов блокированной застройки до вступления в силу вышеупомянутой нормы.

Что касается непосредственно изменений в нормативные акты, например Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации — это лишь отражение вновь возникшей реальности в законодательстве. Иногда развитие законодательства идёт опережающими темпами, по отношению к реальности, но, значительно чаще, законотворчество лишь догоняет неумолимый прогресс стараясь отставать не слишком далеко. Кроме домов блокированной застройки, в качестве примера, можно вспомнить электросамокаты или криптовалюту.

Принципиальная разница между частными жилыми домами и домами блокированной застройки заключается в наличии у домов блокированной застройки характерного признака — общей боковой стены (боковых стен) с соседними домами. Граница между земельными участками, принадлежащим соседям теперь проходит по этой стене, а дом на соседнем участке стоит без каких бы то ни было отступов. Напомню, что отступы от границы земельного участка предусмотрены различными нормативными документами — Градостроительным кодексом, правилами землепользования и застройки, СП 30-102-99; СП 53.13330.2019; СП 30-102-99; СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03; СНиП 30-02-97 и так далее.

С вступлением в законную силу поправок в законодательство, о которых мы говорили выше, перед местными властями встал вопрос приведения правил землепользования и застройки в соответствие с текущими реалиями. На момент написания данного текста далеко не все муниципалитеты справились с этой задачей.

Что касается дополнительных правил или обязанностей — полагаю их можно связать с правом на земельный участок, которое должно быть надлежащим образом оформлено на каждый участок под домом. Обязанности, в общем виде, перечислены в ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, и включают в себя такие обязанности:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- своевременно производить платежи за землю;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

- не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

- не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф;

- выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Замечу, что вместе с упомянутыми обязанностями появляются и соответствующие права, перечисленные в ст. 40 Земельного кодекса, к примеру:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Кроме того, собственник земельного участка получает имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации. То есть теперь каждый владелец таунхауса желающий сможет вырастить у себя под окном немного помидоров и продать их, без риска быть уличённым в незаконной предпринимательской деятельности.

Также упомяну очевидный прирост стоимости недвижимости за счёт стоимости земельного участка.

В настоящее время порядок такой — дом блокированной застройки оформляется отдельно, земельный участок — отдельно. Связано это с тем, собственники дома не всегда будет являться собственником земельного участка, на котором этот дом расположен. Так текущие нормы предполагают переход прав на земельный участок под всеми домами блокированной застройки в одной секции в общедолевую собственность всех соседей, после чего начинается разделение земельных участков для каждого собственника в отдельности. При этом, стоит помнить, что в случае продажи таунхауса земельный участок должен быть вписан в договор купли-продажи, исходя из содержания ст. 35 Земельного кодекса.

 Что делать тем, кто уже оформил свои дома прежде, например как половину дома, переоформлять документы или можно оставить как есть?

Для ответа на поставленный вопрос необходимо обратиться к ч. 2 ст. 16 Федерального закона №476-ФЗ. Формально которая гласит: замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

В бытовых формулировках это прозвучит следующим образом: какие бы действия, в отношении оформленной недвижимости не предпринимались, восприниматься она будет как дом блокированной застройки.

Те, кто считает необходимым переоформить документы — могут обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением, остальные могут спокойно продолжать пользоваться своим имуществом.

Мы видим замечательный пример диспозитивной нормы законодательства, которая оставляет гражданам право выбора действий, никак, при этом, не умаляя их прав.

При покупке дома блокированной застройки следует обратить внимание на статус земельного участка, на котором расположен этот дом.

Можно рассмотреть 3 ситуации:

1. Земельный участок принадлежит на законном праве застройщику;

2. Земельный участок принадлежит на праве общедолевой собственности всем собственникам в секции;

3. Земельный участок принадлежит собственнику дома блокированной застройки, который не является застройщиком.

Для начала рассмотрим простейший вариант — земельный участок принадлежит собственнику дома блокированной застройки, который не является застройщиком. В этом случае мы проверяем соответствующие выписки из ЕГРН, знакомимся с документом-основанием возникновения тех или иных прав и следим за тем, чтобы земельный участок был вписан в договор купли продажи.

Далее обсудим ситуацию, в которой покупаемый дом расположен на участке, который является общедолевой собственностью. В этом случае, нам вновь нужно проверить выписки из ЕГРН и взглянуть на документ-основание возникновения права общедолевой собственности. Первый правильный вопрос в такой ситуации должен звучать так: «Почему земельный участок под секцией не поделен между всеми собственниками?».

Нельзя сказать, что такая ситуация однозначно плохая, но, стоит помнить, что в соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Второй правильный вопрос я бы сформулировал так: «Выделены ли доли каждого из сособственников?» Дело в том, что размер доли именно для Вашего дома может быть абсолютно любой, в известных рамках. Покупая недвижимость, вероятно, лучше заранее знать, что же конкретно ты покупаешь.

В договоре купли продажи должен быть пункт, в соответствии с которым право на долю (размер доли может быть определён ранее) в земельном участке переходит к покупателю.

Последним пунктом ответа на поставленный вопрос будет рассмотрение ситуации, в которой правом на земельный участок обладает застройщик. В этом случае нам нужно ознакомиться с документацией, касающейся застройки. Минимальный объём — акт ввода в эксплуатацию. Вопрос, который неизбежно должен возникнуть: «Почему земельный участок до сих пор не передали собственникам домов в общедолевую собственность?»

Вариантов ответа на такой вопрос, на самом деле, великое множество и я не смогу рассмотреть их всех. При этом замечу, что сам вопрос задать нужно обязательно, а при оценке ответов старайтесь с холодной головой проверять их с точки зрения формальной логики.

Несмотря ни на что в договоре купли продажи должен быть пункт, касающийся земельного участка, на котором расположен дом. Отсутствие такого пункта должно всерьёз насторожить покупателя.

Давайте, для начала, вспомним, что такое самовольная постройка. В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По определению самовольной постройкой может быть любое здание, сооружение или строение. Добавлю, что случаи, когда жилые дома являются самовольными постройками не самые распространённые в практике.

В силу того, что определение самовольной постройки никак не связано с типом возводимого здания, можно сделать вывод, что введение в корпус законодательства понятия «дом блокированной застройки» никак не повлияет на самовольные постройки как таковые, равно как и не уменьшит их количество.

Пожалуйста, в комментариях пишите какие вопросы и темы вам интересно было бы обсудить ещё. 

Спасибо за внимание!