Какими сервисами пользоваться, чтобы узнать реальную цену квартиры?

Виктория, добрый день.

Если позволите - вставлю свои 5 копеек в ответ коллег.

Если отвечать кратко - реальную цену квартиры можно не определить никогда, т.к. цену сделки можно спрогнозировать с какой-либо долей вероятности, знать же ее до конца, к сожалению, невозможно. Однако уходя от полемики, универсальные сервисы ниже, вне зависимости от города; какие-то, соответственно, более развиты в одних городах, какие-то в других городах:

Список является универсальным, но не исчерпывающим.

Немного отойдем от вопроса для полного раскрытия комментариев коллег.

Профессиональные оценщики, занимающиеся оценочной практикой достаточно долго - имеют доступы к специализированным платным базам с активами с возможностью анализа ретроспективных предложений, позволяющих в т.ч. определить на каком этапе предложение конвертировалось в сделку и на каких примерно условиях. 

Профессиональные риэлторы, в данном случае, имеют эти данные напрямую из своей практики, из чего могут более уверено спрогнозировать цену сделки исходя из "специфических" ценообразующих факторов, про которые говорил Сергей (например - "ароматы из подвала").

Риэлторы в своей практике в основном занимаются сопровождением сделок (купли-продажи, аренды), в большинстве своем отдельного сегмента (например -  жилая недвижимость/загородная недвижимость/коммерческая недвижимость). Сергей, поправьте пожалуйста, если наши данные устарели. В нашем видении, они выступают некими project manager (в большинстве своем с функциями психолога), которые направляют, помогают объективно смотреть на вещи, сопровождают документально и, в конце концов, презентуют и продают объект, сопровождая заключение договора купли-продажи.

Оценщики же появляются на горизонте в момент некого "спора" о справедливой стоимости для всех сторон (к сожалению в нашем оценочном законодательстве до сих пор нет такого определения) называя ее рыночной (ст. 3 135-ФЗ). Учитывая и интересы продавца и покупателя, и интересы Банка-Залогодержателя, при этом с жесткой обязанностью остаться в рыночных ценах и отразить рыночные данные. В обычных сделках купли-продажи Оценщик исходит из общепринятых рынком ценообразующих факторов, поэтому нередки споры между ним и риэлтором по поводу фактора "стоящего запаха в квартире", который усредненным рынком при переходе прав учитываться не в состоянии. При этом стоит помнить, что Оценщик оценивает не объект недвижимости, а переходящее право на него (ст. 5 135-ФЗ), отсюда также и может возникать достаточное количество нюансов. 

Подготавливаемый документ, в виде отчета об оценке, является юридически значимым до момента пока в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 135-ФЗ).

В зависимости от проводимых сделок они могут быть оспорены, либо ничтожны (ст. 166 ГК РФ), отдельным столпом стоят оспаривание подозрительных сделок должника (ст. 61.2 127-ФЗ), как и в целом закон о банкростве.

Все споры в частях оспаривания сделок, в большинстве своем происходят в судебном порядке. Суд при "разборе полетов" принимает любые доводы сторон, но выбирает по своему мнению какие доводы имеют значения для судебного разбирательства (ст. 56 ГПК РФ).

Оценщик в таких спорах является лицом с профессиональными знаниями, что позволяет суду опираться на эти знания и отчет об оценке, являющийся документом доказательственного значения.

Наличие дополнительных доводов о привлечении профессиональных участников рынка (будь то риэлтор или оценщик), которые формируют чистоту сделки отличают Вас как добросовестного участника гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Однако отличительной особенностью отчета об оценке является именно юридическая значимость, соответственно при несогласии противной стороны с отчетом - у последней возникает обязанность доказывания (ст. 56 ГПК РФ) некорректности/неточности отчета об оценке, либо иной стоимости объекта.

В иных случаях, например, когда идет речь о невнимательности, незнании, нежелании самих граждан действует фраза - dura Lex, sed Lex.

Результируя, можно сократить весь "трактат" до 2х фактов:

И исходя из этого - Оценщик является субъектом для нивелирования/минимизации споров о стоимости.

При этом отмечаем, что досудебные и судебные споры являются отдельным видом "искусства", где начинаются определения заключений специалистов и заключений экспертов. Об этом можем дать комментарии отдельно в отдельном вопросе :).

В большинстве своем сервисы собирают данные "средние по больнице", подобная оценка происходит без привлечения человека нейросетями и является, зачастую, статистической.

Отдельный интерес может вызывать выкуп недвижимости со стороны агентств недвижимости/застройщиков/брокеров недвижимости - там процесс проходит с использованием и нейросети и эмпирического опыта оператора.