Подскажите, пожалуйста: 0/1 собственности земельного участка – как это можно понять?

По кадастру: Цифра 0 означает отсутствие, цифра 1 означает квартира (блок) дома. Т.е под квартирой собственника нет в собственности участка. Участок не оформлен в соответствии закона. Это не техническая ошибка.

Как должно быть:

Двухквартирная постройка дома по своим характеристикам относится к блокированной жилой застройки. Участок под таким домом не может находится в долевой собственности. Ссылаюсь на действующий Классификатор ВРИ ЗУ (утверждён Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020) – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ использовать:

жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

количество этажей – не более 3

количество блоков – не более 10

каждый блок:

предназначен для проживания одной семьи

имеет общую стену/стены:

без проёмов с соседним блоком или соседними блоками

стены – без окон и дверей

расположен на отдельном ЗУ

имеет выход на территорию общего пользования

В отношении исходного земельного участка сказано:

у каждого блока свой ЗУ

каждый блок с изолированным выходом на общую территорию

Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения.

Формирование земельных участков

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

формируются из исходного участка:

при межевании

при определении их границ

ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка – «блокированные жилые дома».

При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании

раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен

количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков

размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента:

установленным предельным размерам участков для ВРИ «блокированная жилая застройка»

Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23 и-1328 от 14.03. 2017).

Жилой дом блокированной застройки – это единое строение:

из малоэтажных однотипных зданий

с общими стенами у соседних зданий

Каждый блок - жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка.

Несоответствие требованию градостроительного регламента

Площадь ЗУ, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом:

выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел

материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом

сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером

Разрешение на строительство блокированного жилого дома

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013).

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

объединить участки в один

подготовить межевой план образованного ЗУ

поставить ЗУ на кадастровый учёт

Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

В полученном ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

локация блокированного жилого дома

места подъездов и проходов

границы зон действия:

публичных сервитутов

ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ

с требованиями нормативных документов:

СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»

СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»

«Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87

СПОЗУ согласовывается с главным архитектором муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

проектных материалов

схем архитектурных решений блокированного жилого дома (фасады здания)

Поскольку блокированный жилой дом является объектом капитального строительства, то порядок получения разрешения на его возведение должен соответствовать также требованиям статьи 51 ГрК РФ. Единственное исключение из него – отсутствие требования о проведения экспертизы проектной документации.

Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию

Правовой статус жилого дома блокированной застройки отличает:

обособленное право собственности на каждую составную часть здания (блок).

расположение каждого блока на отдельном ЗУ (пункт 2 части 2 статьи 49 ГК РФ)

Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – технический план ОКС. Его подготовкой занимается заявитель (статья 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Каждый блок – объект капитального строительства:

количество технических планов частей блокированной застройки должно быть равным количеству блоков

количество ЗУ должно быть равным количеству блоков

Сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, включаются в разделы разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

подготовка технических планов блоков как объектов капитального строительства (часть 10.1 статьи 55) ГрК РФ)

государственный кадастровый учёт блоков:

в качестве отдельного здания с назначением «жилое»:

Письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328

СНиП 31-02-2001

Основания для учёта блоков в ГКН:

разрешение на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию

технические планы блоков

Причины приостановки кадастрового учёта блоков

разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию было выдано в отношении блокированного жилого дома, но технический план был подготовлен в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир)

в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:

отсутствуют основные характеристики блоков (общая площадь)

указано только количество блоков

Особенности блокированной застройки

Особенности блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком:

блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа

здание дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами

каждый блок:

признаётся жилым домом

ставится на кадастровый учёт как отдельное здание жилого назначения

нет совместной собственности на целостное строение или блоки

придомовая территория дробится на отдельные ЗУ:

у каждого блока прилегающий участок

число блочных ЗУ равно числу блоков:

не менее 2

не более 10

оформление права частной собственности на блочный ЗУ

отсутствие общего входа к отдельным блокам:

нет общих дверей и подъездов

собственный выход:

или на свой ЗУ

или на территорию общего пользования

отсутствие помещений совместного пользования:

собственные коммуникации в каждом блоке

зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки;

Поправки внесены Федеральными законами от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 30.12.2021 N 476-ФЗ).

Уточняю, участок под МКД может находиться в общей долевой собственности всех собственников многоквартирного дома с разрешительным использованием участка под строительство многоквартирных домов, но не под ИЖС (ЛПХ) и не под блокированную застройку. Но у Вас участок вообще не оформлен не в общую долевую ни в какую собственность.

Полагаю, дом и участок по данному вопросу должны быть приведены в соответствие с законом. Участок нужно сначала сформировать. Всеми этими вопросами должен заниматься кадастровый инженер ,он готовит технические планы на объекты, которые нужно поставить на кад учет в Кадастровой палате Росреестра. Более грамотные кадастровые инженеры в БТИ, советую обратиться. А с риэлтора, который взял с Вас деньги за такое "оформление" земли, советую взыскать деньги назад по суду.