📍
ЖК «River Park Кутузовский», премиум-класс, застройщик AEON. Адрес:
Москва, Кутузовский проезд, 16. Выдача ключей первой очереди до 04.2027. Роскошь, комфорт, головокружительный вид с небоскребов или «золотая клетка» в резервации? Давайте попробуем разобраться.
Основные наблюдения:
Давайте так, буду и хвалить проект и ругать. Думаю, что мнение должно быть объективно, захейтить проект не сложно, как и захвалить его цитатами маркетологов.
Начну с плюсов: до метро «Фили» 5 минут пешком, как и до МЦД1. Будут крутые виды в строну Москва-Сити, выезд на Кутузовский проспект (в сторону области), рядом красивый сквер у музея-панорамы Бородинская битва. Сам я не любитель небоскрёбов, но архитектура проекта от бюро ADM мне «заходит». Джакузи на крыше небоскребов… Хммм… Молодым и успешным может и понравится, если ветра не будет.
Теперь о минусах: Если честно, локация суровая. Район Дорогомилово многие любят и знают, вот только ЖК расположен на «отшибе», не в лучшей его части. Комплекс будет находиться внутри треугольника, между Северным дублером Кутузовского проспекта, открытой ветки метро и будущей 4-х полосной дорогой вдоль Москвы-реки. Своей пешеходной набережной у премиум-проекта не будет, а вот у соседнего ЖК «Западный порт» от ПИК-а — она есть, имейте это в виду. Ну и только небольшая часть квартир будут с видом на Москву-реку или город, в остальных вид на соседей.
Если вы смотрите «под аренду»:
Рядом, в 18 минутах пешком, расположены башни центрального офиса Сбер-а — «Сбербанк-Сити». Так что хорошего, платежеспособного арендатора вы скорее всего найдете. Возможно, что эта квартира для арендатора даже будет «пиджачной», т.е. постоянно в ней он не будет проживать. Небольшую Евро-2, с хорошим ремонтом, сможете сдать тыс за 120-150 руб. Думаю, что даже сдадите достаточно быстро, при условии, если квартира будет с хорошими видовыми характеристиками — на воду и на Москва-Сити. Правда и стоят видовые квартиры не слабо, около 40 млн руб за 49 м2. Так что общая доходность будет оставлять желать лучшего, всего 2,9% годовых: 🔗
ссылка 🤷 (и тут я еще не учел все доп расходы). В канале я «разбирал» проекты с общей доходность 10% годовых и писал, что это даже мало, на рынке есть и более достойные внимания варианты.
Если вы смотрите под «инвест»:
Думаю, что ликвидностью будут обладать только видовые квартиры. В премиум-проекте это важно. Застройка очень плотная, мало кому понравится, если из окон будет видно соседей. Можно, конечно, закрывать окна плотными шторами, но тогда вопрос: зачем платить такие деньги за квартиру с панорамным остеклением? Теперь внимание: видовые квартиры, застройщик оценивает выше рынка. А если учесть сроки сдачи, напрашивается вывод, что в цене лишяя где-то треть. Так что в проекте, я совсем не вижу никакого «инвеста». Скорее вижу «антиинвест».
🔖
Мнение автора: если и рассматривать ЖК, то только «для себя». Правда, это один из самых противоречивых проектов. С одной стороны вид на Сити, Москва-река, до центра близко. Но насколько все отрезано для пешеходов от цивилизации... Люди будут прям заперты между дорогами и ж/д. А вот архитектура вполне на уровне, «вау эффект» в будущем обеспечен, если застройщик реализует все как на рендорах.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру, если бы ваш бюджет был около 40 млн руб? 👀
.
🔗
ТГ канал «Лабиринт инвестора».
#ривер_парк_кутузовский