📍В одном из
предыдущих постов, писал о том, что инвестиции в новостройки Дубая — достаточно рискованная затея. Продолжаю дальнейшее исследование, давайте посмотрим что происходит на рынке «Дубайска» в 2023 году:
Стоит понимать, что рынок недвижимости Дубая достаточно специфичный, я бы даже сказал, что спекулятивный. Около 70% недвижимости покупается людьми, которые не живут и не собираются проживать в Дубаи. Мне это напоминает даже некую пирамиду, ведь спрос среди местных ограничен, а продавать нужно все больше и больше. 70% инвестиционных сделок…. Москва нервно курит в стороне с 5-10 процентной долей инвесторов.
На рынке образовался огромный спред между стоимостью первичной и вторичной недвижимости. «Стройка» стоит дороже «вторички»
на 40-60 процентов. Знаете, я предполагаю, что цены на вторичном рынке точно не пойдут вверх. Все дело в том, что в мае 2023 года Центральный банк ОАЭ в очередной раз повысил ключевую ставку до 5,15% годовых. Это было пятое повышение подряд для сдерживания инфляции и это максимальное значение с 2007 года! Сейчас это привело к тому, что ипотечники с плавающими ставками, уже столкнулись с ростом процентных ставок с 2-3% до 6-9% годовых. И вот даже пруфы:
Allsopp & Allsopp выкатили доклад, в котором говорится, что Дубайский рынок недвиги просел на 33% по сравнению с мартом, а в апреле стоимость продаж упала на 18,3% 🤷
Строительный сектор вносит основной вклад в ВВП Дубая, более 10%. Поэтому, думаю, строительный бум будет поддерживаться на всех уровнях, насколько это возможно. Что в свою очередь еще больше усугубит проблему избыточного предложения на рынке Дубайска, которая наблюдается уже сейчас. Не верите про избыточное предложение? Попробуйте продать тут квартиру на «вторичном» рынке или поговорить с местными риэлторами.
Про аренду — отдельная история. За 4 года доходность инвестиций в рентную недвижимость упала в 2 раза и в среднем сейчас составляет 4,4% годовых (данные Dubai Land Department). Уже приводил пример: возьмем условный ЖК Символ от застройщика Донстрой. Смотрим цену студии — 10,1 млн руб. Добавляем 1,5 млн на отделку и технику, получаем 11,6 млн руб. Cдать в аренду эту студию сможем за 57-60 тыс руб. Что составляет примерно 5-6% годовых. Что-то не видно сверхдоходности в рентной модели Дубайска.
🔖 Мнение автора: Время, когда Дубай давал хорошую доходность — прошло. Но это пол беды. Основной проблемой видится огромный объем текущей стройки. С 2020 года количество возводимого жилья выросло в 4 раза. И это на достаточно специфичном рынке с ограниченным местным спросом.
.
#мысли_вслух