Как влияет процентная ставка по ипотеке на рыночную стоимость недвижимости?

Между процентной ставкой и рыночной стоимостью недвижимости есть зависимость, но она не жесткая. Нельзя сказать, что снижение или увеличение процентной ставки неминуемо приведет с снижению или росту цен на недвижимость, потому что кроме этих факторов, есть множество других, влияющих как в одну, так и в другую сторону. И для начала нужно определиться - что мы имеем ввиду под процентной ставкой? Ключевая ставка ЦБ, или средняя ставка по ипотечным кредитам на банковском рынке, или ставка по кредитам какого-либо банка, или ставка, предлагаемая конкретному физическому лицу, или типовой группе лиц - потенциальных заемщиков? Изменение в большую или меньшую сторону ключевой ставки приводит к изменению ставок по кредитам на рынке банковских услуг в том же направлении, но не сразу, а с задержкой. Изменение это происходит не одинаково во всех банках - сказывается межбанковская конкуренция, какие-то банки в определенном временном отрезке во главу угла ставят надежность и устойчивость, другие - наращивают кредитный портфель. В какой-то момент для определенной категории заемщиков действует льготная программа, и такие заёмщики могут активно брать кредиты, на фоне общей тенденции к снижению роста выдачи кредитов на недвижимое имущество. Для простоты понимания будем считать, что речь идет о ключевой ставке ЦБ.

Допустим, ключевая ставка ЦБ снижена. Что будет с ценами на недвижимость? Есть другие факторы, влияющие на стоимость недвижимости, их надо учитывать. Например, ставка снизилась вследствие благоприятной экономической ситуации. Экономика оживляется, строительство недвижимости ускоряется. Конкуренция должна привести к снижению цен на недвижимость? Да. Но только если рынок насыщен. А если не насыщен, то снижения цен мы не дождемся. Ипотечные ставки снизятся, спрос на жилье увеличится, кто же будет снижать цены, если спрос высокий? На некоторые объекты, благодаря сниженным ипотечным ставкам, цена даже вырастает. Например, новостройки на окраине города, формально находящиеся на территории сельской местности и подходящие под программу кредитования "сельская ипотека", дороже, чем находящиеся рядом городские новостройки, под льготное кредитование не подпадающие.

А если ключевая ставка растет? Скорее всего, это происходит на фоне ухудшения экономической ситуации. Рост цен на стройматериалы, желание населения сберечь накопления путем инвестирования в недвижимость снова потянут цены на недвижимость вверх. В общем, цены редко когда снижаются, и в большинстве ситуаций либо стоят на месте, либо растут с разной скоростью. Похожая ситуация с ценами на бензин. Цены на нефть растут или снижаются, стратегия нефтепроизводителей изменяется (либо больше продают на экспорт в погоне за валютной выручкой, либо больше продают на внутреннем рынке), а цена на конечный продукт - бензин - в большинстве случаев либо стоит на месте, либо ползет вверх.