Во-первых, это надо было написать, потому что с 10 января правила игры поменялись - государство дало себе право еще более внимательно рассматривать содержимое наших кошельков.
Во-вторых, это написано потому, что на днях я стал свидетелем такой сцены (привожу дословно).
Сбербанк, кабинет менеджера, оформляющего сделку. Сидим, готовим документы. В дверь заглядывает пенсионер.
Пенсионер: Можно один вопрос?
Менеджер банка: Если быстро - видите, я с клиентом.
П: Я проводил у вас в отделении сделку по покупке квартиры, через ячейку. Налоговая просит подтверждение, что я отдал продавцу деньги, чтобы я мог получить налоговый возврат. Как мне получить такое подверждение?
М: Если вы рассчитывались через ячейку, то продавец должен был написать вам расписку о получении денег.
П: Да? Я не знал. И что мне теперь делать?
М: Попросите продавца написать вам ее.
П (уходит задумчиво): Спасибо.
Если бы мне о таком случае рассказали, я бы не поверил. Хотя бы потому, что у меня проф.деформация. Как пишется расписка (главный финансовый документ при расчетах наличными за квартиру), когда она передается и куче связанных с этим моментов учат стажеров в агентствах. О расписке обязательно упоминает любое интернет-пособие типа «не плати риелторам, делай все сам». Потому что это важнейший документ. В общем, ситуация неправдоподобная. Но я наблбдал ее своими глазами.
Итак о расписках в свете новых полномочий государства (задавать вопросы, направив вам лампу в лицо).
В свете новых полномочий государства от расписок лучше отказываться везде, где это возможно. И проводить расчеты безналичным способом (в общем случае, через аккредитив, хотя существуют и другие решения).
Но отказаться от расписки можно не всегда.
/следующий абзац можно смело пропустить, нериелторам он может показаться сложным/
Причин может быть много (риелторам они известны). Самый простой и самый частный пример – альтернативная сделка. А покупает у Б, Б одновременно покупает у С. При расчетах через ячейку организовывается «транзитная» ячейка – деньги в нее кладет А, а забирает из нее сразу С. При этом Б пишет для А расписку о получении денег (хотя денег от него не получал), а С пишет для Б расписку о получении денег от Б (хотя деньги С получил через ячейку напрямую от А). В итоге по документам все выглядит как две отдельные сделки.
Попробуйте сделать «транзитный аккредитив», и получите финансовый казус: А не заплатил Б (хотя должен по договору купли-продажи первой квартиры), переведя деньги какому-то С (не стороне договора). При этом С получил деньги от какого-то А (хотя договор о купле-продаже второй квартиры у него заключен с Б). Все это создает большие риски на стадии, когда налоговая или и кто-либо еще решит понять, что тут произошло. На этот случай, надо или очень сильно утяжелять документооборот (описывая подробно в договорах или доп.соглашениях каждое движение каждой суммы), или отказаться от аккредитива в пользу старой доброй ячейки.
/конец сложного риелторского абзаца, который можно было смело пропустить/
Итак, вы в ситуации, когда сделку необходимо провести с расчетами наличными. Расписка (о получении продавцом от покупателя полной суммы по договору) для такой сделки – обязательный документ, она является установленным законом финансовым документом, подтверждающим, что расчеты состоялись. В грамотном договоре купли-продажи квартиры этот момент – о том, что продавец пишет покупателю расписку - всегда прописан черным по белому. Он обязывает продавца сделать такой шаг. Но он же обязывает покупателя после сделки иметь на руках такую расписку. Отсюда у риелторов возникает ответственный вопрос, когда и как пишется расписка, и когда и как она передается покупателю. Обычно это происходит в обмен на ключ от ячейки с деньгами, но уже после регистрации перехода права на квартиру (от продавца к покупателю) в Росреестре.
И тут мы подходим к тому самому моменту, ради которого и написан этот пост.
Вы продавец, вы продали квартиру, вы написали расписку и отдали ее покупателю. Вроде бы, все хорошо, но… Если бы вас сопровождал риелтор из «повернутого на бюрократии» агентства, то он попросил бы покупателя на ксерокопии этой расписки написать синей ручкой «оригинал получен, дата, подпись».
По крайней мере так раньше (когда наличными рассчитывались в 10 из 10 случаев) учили всех стажеров во всех правильных агентствах. Сейчас этот момент все подзабыли, так как расчеты в 9 из 10 случаев, когда сделка организована профессионалом, происходят по аккредитиву. Проведите эксперимент, спросите любого агента, зачем при расчетах наличными продавцу ксерокопия расписки с пометкой покупателя о получении оригинала этой расписки? Готов поспорить, не все сразу вспомнят, зачем.
А ответ всегда был простой, ведь каждый первый покупатель, когда его просят расписаться на копии расписки, возмущенно спрашивает бюрократа-риелтора: «А это зачем?!» И опытный риелтор, вежливо улыбаясь, отвечает: «У нас по технологии сделки такой документ кладется в архив. Он страхует моего клиента-продавца от того, что Вы, уважаемый покупатель, завтра забудете, что вам передали расписку и вдруг потребуете написать ее (заново). Так как однажды в истории случились такие споры, теперь мы всегда подтверждаем передачу расписки покупателю таким способом. Подпишите вот тут, пожалуйста…» И только после этого происходит обмен ключа от ячейки (до сих пор он хранился у покупателя) на оригинал расписки.
Так аргументировали ранее необходимость оставить продавцу копию расписки с отметкой покупателя о получении оригинала.
Теперь все поменялось. Еще раз, вы продавец, квартиру продали, расписку о получении денег отдали покупателю. У вас на руках остались только договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. И вдруг какой-нибудь сошедший с ума государственный контролер просит вас доказать, что расчеты действительно состоялись, и что вы действительно получили от покупателя именно такую сумму, что указана в договоре купли-продажи квартиры.
Да, по закону для доказательства происхождения такой суммы денег достаточно договора купли-продажи, прошедшего через Росреестр (состоялась регистрация перехода права). На основании его я и получил вот такое-то количество миллионов, - товарищ инспектор. Но, как говорится, «с этими пчелами ни в чем нельзя быть уверенным». Поэтому, вот копия расписки, товарищ инспектор, по которой видно, что товарищ Иванов передал мне такую сумму денег, а я расписался в их получении и передал товарищу Иванову оригинал этой расписки, о получении которого он вот тут, на копии расписки, и поставил подтверждающую подпись. Захотите увидеть оригинал расписки – обращайтесь к товарищу Иванову, он (оригинал) – у него, а мне, пожалуйста, разрешите воспользоваться моими деньгами.
В общем, речь, как вы уже поняли, идет о подтверждении доходов – теме, к которой государство теперь обещает относиться намного внимательнее.
Весь этот пост можно было бы свести к одной фразе: продавая квартиру за наличные, не забудьте оставить себе (в дополнение к договору купли-продажи) заверенную покупателем ксерокопию расписки (о получении от покупателя денег), которую вы обязаны написать и отдать покупателю.
Но после прочтения этого поста вы теперь и понимаете, зачем это нужно делать, и даже снабжены аргументами (буквально скриптами), которыми можно объяснять всё это покупателю, если у него возникнут вопросы на этот счёт.
Благодарить можно в комментах. Спорить тоже.