УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МКД- НАСКОЛЬКО ОНИ ВАЖНЫ, ЧТО ДОЛЖНА УК В РАМКАХ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МКД?
Ели вы собственник в многоквартирном доме (будем называть его «МКД»), которым управляет УК (Управляющая организация), то у вас имеется «договор управления МКД». Его может не быть в виде отдельно подписанного документа на руках у каждого собственника (это не обязательно), но договор управления вашим домом имеется.
О чем здесь важно помнить, и никогда не забывать.
Кроме договора управления МКД у собственников есть ЖК (Жилищный кодекс Российской Федерации) и есть ряд Постановлений правительства Российской Федерации, обязательных к исполнению УК.
В статье 161 ЖК РФ указано, что стандарты деятельности по управлению МКД устанавливаются Правительством РФ. Профильные постановления Правительства обязательны для исполнения Управляющей организацией. То есть, по отношению к условиям договора управления МКД Жилищный кодекс и ряд профильных постановлений Правительства имеют абсолютный примат (приоритет и превосходство).
Переводим с юридического языка на обычный.
К примеру, на этаже в подъезде сор, грязь, паутина и антисанитария. На звонок в управляющую компанию диспетчер спокойно объясняет, что не надо беспокоить УК, т.к. по условиям договора управления МКД уборка на этаже должна выполняться раз в месяц, поэтому сидите тихо, и ждите. Но! Это так не работает.
Государственная Жилищная Инспекция (ГЖИ), Прокуратура, иные надзорные органы, осуществляя проверки, проверяют не условия договора управления, а состояние общего имущества многоквартирного дома. Если это состояние не соответствует требованиям ЖК РФ и ряда постановлений Правительства, тогда УК привлекается к ответственности.
Профильных постановлений Правительства в сфере ЖКХ очень много, только основных более двадцати (20). Обычным собственникам знать этот объем не нужно- весь объем используют в работе сотрудники УК, поставщики коммунальных ресурсов и пр.
Простым собственникам МКД рекомендуется знать и пользоваться в отношениях со своей УК тремя документами:
- «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
- Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
- Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Перечисленные постановления имеются в открытом доступе в сети, во всех бесплатных правовых системах и в официальных источниках.
Постановление Госстроя № 170 рекомендуется особенно. Это постановление Госстроя по обязательности исполнения и применению приравнено к постановлениям Правительства РФ.
Почему необходимо ознакомиться с постановлением № 170 Госстроя?
Потому что документ, не смотря на свой огромный объем, разбит на удобные, понятные тематические разделы. В этом документе отыскать можно все: от дверных и оконных ручек в МКД, заканчивая глобальными вещами, такими, как несущие кровельные конструкции и так далее. Там есть и сроки устранения определённых недостатков.
Все обязанности УК детально, хорошо и понятно расписаны, начиная от количества осмотров, и заканчивая объемом работ в отношении того или иного вида общего имущества.
Итог: предъявляя претензии к вашей управляющей организации, рассматривая вопрос о том, что спросить с УК, и как и на основании чего, рассматривайте эти вопросы не исходя из условий договора управления, а исходя их тех требований ЖК и Постановлений правительства, которые УК обязана соблюдать. Включить весь вал постановлений Правительства невозможно ни в один договор управления МКД. Поэтому, как правило, ничего из этих требований в договоре управления не отыщется. Но! УК, в соответствии с действующим законодательством должна соблюдать все требования из постановлений.
- Знакомьтесь с постановлениями Госстроя и Правительства.
- Эти документы не такие сложные, как кажется на первый взгляд.
- Они простые, понятные и их можно эффективно использовать в отношениях с вашей УК.
Юридические консультации+3
Здравствуйте.
Вы советуете спрашивать с УК выполнение требований содержания МКД в соответствии с требованиями ЖК... Читать дальше
@Сергей Гаранин, в отношениях УК и собственников в вопросах "объемов содержания" общего имущества "примат", как я и пояснила- за Постановлениями Пр-ва. Проверка условий договора и проверка состояния общего им-ва совершенно разные вещи. Объем требований к содержанию общего имущества (т.е. объем ответственности УК огромен), все эти требования даже в сокращенном виде нельзя включить в договор управления. Поэтому разработка некоего типового договора, включившего бы в себя все нормы и правила- невозможна. Можно обязать УК (для "дисциплины") включить в условия договора ссылки на профильные постановления (но УК и так обязана эти требования соблюдать). И, да, рекомендую знакомиться не с жилищным законодательством (оно велико и неподъемно), а с несколькими очень полезными документами. Вот для примера прикреплю скриншот раздела постановления 170- для наглядного примера. как просто эта информация оформлена и как легко ее использовать. В нашей правовой системе существуют правоотношения, где над условиями договора примат (приоритет) имеют законы и нормативные правовые акты. Отношения УК и собственников как раз относятся к этой сфере. И не аналогичны иным отношениям. Вот пример использования постановления 170: нажимаем на нужный раздел, и видим срок устранения недостатков (при этом данных сведений в договоре с УК может и не быть, а вот соблюдать УК должна данное постановление и сроки, указанный в нем).
Входная металлическая дверь в подьезд "сквозит" щелью в 3 сантиметра. Обращения в УК не имеют действия, потому что в Договоре управления прописано, что решение об устранении замечаний принимает Застройщик. Обращения в ГЖИ не имеют действия, она прямо адресует решать проблему в суде. Обращения в суд не имеют действия, он, как частная контора известного лица, либо футболит заявления, либо тупо кладет их под сукно. А застройщик тем временем удесятеряет свои активы