ЦБ против ипотеки от застройщиков. Что ждет рынок?

Субсидированная ипотека уходит в прошлое, а ЦБ продолжает закручивать гайки для застройщиков. В результате мы видим высокий ценник на жилье, высокую ставку по ипотеке и большой объем квартир, которые девелоперам нужно как-то продавать. Попросили экспертов порассуждать, как они будут справляться с этой задачей.

Многообразие схем субсидированной застройщиком ипотеки показывает, какими изобретательными могут быть участники рынка, чтобы наращивать продажи новостроек. ЦБ запретил околонулевую ипотеку, появилась траншевая, с отложенным первым платежом и даже с кешбэком.

Мы также видим, что теперь под угрозой ограничений регулятора ипотека с первоначальным взносом меньше 20%. На последнем заседании ЦБ глава регулятора пригрозила законодательными мерами против малообеспеченной ипотеки.

Позиция регулятора ясна — он последовательно минимизирует риск раздувания ипотечного пузыря из-за удорожания квартир и охраняет интересы заемщиков от сложных непонятных схем.

Новое заявление Центробанка, о том что «терпение в отношении ипотеки от застройщика может „лопнуть“ в любой момент», красноречиво. Оно говорит о том, что в ближайшее время девелоперам «свяжут руки», и ипотечные ставки в продуктах «от застройщика» приблизятся к процентам в льготных госпрограммах.

В дальнейшем конкурировать за покупателя застройщики будут в тандемах с банками-партнёрами, предлагая бОльшие дисконты по ипотеке, субсидированной государством (семейной, льготной и др.). Так, если сейчас на рынке ещё можно найти ипотеку по ставке ниже 3%, то в программах банков минимальные проценты начинаются от 4,2% («Росбанк» пример).

Конкуренция за добросовестного заёмщика усилится. Значит, станет больше акций и ценовой борьбы с применением десятых долей процентов по ипотеке или скидок на квадратные метры на конкретные ЖК.

Очевидно, что выигрывать в конкуренции будут крупные девелоперы. Средние и небольшие игроки будут вынуждены уходить под «крыло» лидеров или покидать рынок. А вот ждать резкого снижения стоимости жилья в 2023 году не стоит, считает замглавы Минстроя. Таким образом, рядовому покупателю будет труднее найти решение «по карману». Всем, кто решится брать ипотеку, мы рекомендуем сразу рассчитывать свои расходы, ориентируясь на ставки госпрограмм.

Мы видим, что интерес россиян к ипотеке в 2023 году гораздо ниже по сравнению с началом 2022. Так, показатель онлайн-спроса на ипотеку в январе–феврале текущего года на 22% меньше, чем в аналогичный период в прошлом году. А ведь вплоть до конца февраля застройщики активно предлагали субсидированную ипотеку и подогревали спрос покупателей акциями. Данные онлайн-спроса говорят о том, что завершение субсидированных застройщиками программ не окажет значительного влияния на динамику спроса.

Для изменения тенденции, на наш взгляд, важнее другие факторы. Прежде всего — это стабильность в экономике страны и улучшение геополитической ситуации. В кризис люди не готовы расширять горизонты планирования и решать жилищные проблемы. Тем более брать ипотеку — крупный кредит на долгий срок. Слишком велика неопределенность и риск лишиться работы или потерять доходы.

Перевес в сторону спроса на «вторичку» есть, но он небольшой. Более того, по данным нашего финансового маркетплейса, онлайн-спрос на вторичную ипотеку за два месяца текущего года оказался на четверть меньше, чем годом ранее. То есть падение интереса россиян мы видим с начала года в обоих сегментах — и в новостройках, и во вторичке.

Несмотря на то, что замглавы Минстроя не видит возможности для снижения цен на новостройки в 2023 году, полагаем, что без скидок и акций застройщикам не обойтись. Иначе падение продаж будет болезненным, если судить о просадке онлайн-спроса.

Что касается цен на квадратные метры, полагаем, что они будут снижаться прежде всего в новостройках. Сейчас, по мнению Центробанка, застройщики с помощью схем продают квартиры по цене на 25%-30% выше рынка. Не исключено, что из-за падающего спроса ценник в новостройках за год может уменьшится на 5%-10% от текущих значений.

Рынок ипотеки существовал и до того времени, как возникла ипотека, субсидируемая застройщиком. Поэтому ничего кардинального не произойдет. Застройщики не от хорошей жизни придумали инструмент, благодаря которому выигрывает только покупатель, а остальные участники (застройщик и банк) недополучают долю прибыли, вызывая при этом недовольство регулятора.

Анализируя ситуацию на рынке первичной недвижимости, необходимо помнить, что все процессы в девелопменте происходят медленно. В среднем проект занимает около трех лет, с учетом сбора исходно-разрешительной документации. А процессы, происходящие на рынке продажи недвижимости, имеют совсем другую динамику. Конъюнктура может заметно меняться в рамках одного месяца, не говоря уже о сезонных факторах. В таких быстро меняющихся условиях стоит задача не как привлечь покупателей (все доступные инструменты застройщики уже практически использовали), а как уравновесить спрос и предложение. Поэтому, если нельзя повлиять на спрос, значит будет оказываться влияние на предложение.

При этом застройщики, как ответственные участники рынка, понимают, что они существуют не сами по себе в вакууме. Они решают ряд важнейших государственных задач, главная из которых — обеспечить население жильем. Поэтому взвешиваются все последствия. Действия застройщиков в сложившихся условиях будут зависеть от компромисса, который будет достигнут между всеми участниками рынка. В том числе структурами правительства, отвечающими за стройку, ЦБ РФ, который осуществляет регулирование на ипотечном рынке.

Речь о плавном переходе к новому балансу спроса и предложения в складывающихся на сегодняшний день рыночных условиях. Сам переход должен произойти в течение примерно года. Аналогично тому, как росли цены в момент недостатка предложения на рынке.

Без сомнения платежеспособный спрос уменьшился. Основная цель ипотеки, субсидируемой застройщиком, была в снижении размера ежемесячного платежа для покупателя, что расширяло платежеспособный спрос.

Что касается вторички, то здесь все очевидно. Продавец не зависит от выполнения условий кредитного договора и не получает проектного финансирования. Ценовую политику строит в сложившейся в моменте конъюнктуре.

Первичный и вторичный рынки всегда были взаимосвязанными, и потребители перетекали между ними. Разумеется, каждый объект недвижимости по-своему уникален, т. к. обладает уникальным расположением и присущим только ему набором свойств. При выборе и покупке потребитель находится в многомерном пространстве из множества факторов. Цена — лишь один из них и не всегда самый важный. Доля первички сохранится по отношению к статистически не сильно изменившемуся объему вторичного рынка, после достижения рыночного равновесия.

По действующим проектам большой скидки ожидать не стоит. Цену недвижимости нельзя понижать, чтобы сделать ее доступнее. Цена продажи — часть финансовой модели (банковский ковенант), под которую было выдано проектное финансирование. Снижение цены может привести к остановке проектного финансирования.

Корректировка цен возможна только для новых проектов, финансовые модели которых только обсуждаются. Но здесь также не стоит ждать какого-то существенного снижения, т. к. стоимость строительных материалов, оборудования и т. д. за это время существенно выросла.

В нынешних условиях скорее остается ожидать более осторожного вывода в стройку новых объектов, чтобы они не конкурировали с уже имеющимися. Кроме того, для решения стратегических задач будут задействованы меры поддержки строительной отрасли, чтобы застройщики не выпадали из требуемой для достижения целей тенденции, а также сохраняли необходимый уровень рентабельности для реализации новых проектов.

По мнению регулятора, субсидированная компаниями ипотека стимулирует инфляцию и увеличивает риски неплатежей. Околонулевые ставки поддержали падающий спрос летом 2022 года, но к марту 2023 их практически не осталось. При сохранении высоких цен на недвижимость застройщики уже предлагают покупателям новые актуальные схемы.

Одним из серьезных барьеров на пути улучшения своего жилищного положения стал первоначальный взнос. Сейчас его величина в среднем от 1 млн. рублей. Поэтому многие компании предоставляют рассрочку на первый взнос. Другой вариант — ипотека траншами, когда клиент до сдачи дома в эксплуатацию получает от банка символический кредит и вносит за него минимальный ежемесячный платеж.

Такая схема выгодна инвесторам и тем, кто планирует гасить ипотеку после продажи имеющейся квартиры. Но в этом случае второй транш может быть выдан под более высокий процент. Некоторые банки предоставляют кредит по льготной программе при условии, что до сдачи дома в эксплуатацию кредитные деньги остаются на аккредитиве в банке, а не на счетах эскроу.

В условиях падения платежеспособного спроса и закредитованности населения, программы в основном направлены на снижение барьеров при входе в сделку. В ситуации стремительно меняющегося рынка и покупатели, и девелоперы применяют краткосрочное планирование. Если первые 1–2 года платится сниженный процент или гасится только тело кредита без переплат, в дальнейшем клиент должен взять на себя полные обязательства по ипотеке. Для этого предполагается, что он увеличит свое благосостояние, продав имеющуюся квартиру или перейдя на более высокооплачиваемую работу.

В период кризиса просто верить в лучшее неразумно. Поэтому, конечно, завышенные цены на недвижимость будут снижаться. Неликвидные проекты будут предлагаться со значительной скидкой. Но ниже себестоимости в ущерб прибыли бизнес продавать не может. Поэтому появятся новые схемы продвижения, оптовой реализации крупным инвесторам или использования объектов. Например, в качестве доходных домов.

Судьба программы субсидированных ипотек от застройщиков волновала всех участников рынка недвижимости. Продажи в бюджетном, а также частично в бизнес-сегменте сильно зависели от этого инструмента. В нашем агентстве больше 90% клиентов приобретали жилье с его помощью. Многие таким образом вкладывали свои средства в недвижимость, чтобы сгладить инфляционные потери. Так как субсидированная ипотека — это, по сути, дешевые деньги.

Для жилых комплексов, расположенных не в самых топовых локациях и не имеющих других очевидных преимуществ, сворачивание программы обернется падением продаж. Спрос на такое жилье держался в основном из-за уникального ипотечного предложения. Благодаря низким ставкам, ежемесячные платежи тоже были небольшими, что позволяло покрывать их сдачей жилья в аренду.

Но нельзя сказать, что продажи упадут совсем. Еще есть ипотека с господдержкой, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов. Ими может воспользоваться существенная часть потенциальных покупателей. Скорее, сворачивание программы приведет к уходу с рынка части спекулятивных сделок, когда люди за счет льготной ипотеки наращивали свой «парк» недвижимости.