Как изменился рынок недвижимости в московском регионе за последние пару лет?

Позволю себе поразмышлять как изменился рынок недвижимости столицы нашей Родины. Прошли очередные выборы в госдуму, которые обошлись без сюрпризов - на манеже всё те же! Политика партии стабильна, перемен ожидать не стоит, двигаемся в прежнем фарватере.

Последние два года цены на недвижимость непрерывно росли, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Вызвано это было комплексом факторов:

Что нам вещают официальные лица: «С начала пандемии квадратный метр жилья в РФ подорожал на 39%». Об этом рассказала глава Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Совете Федерации. Рост стоимости «квадрата» жилья с начала пандемии составил 39% - это больше, чем за семь лет начиная с 2013 года. Это произошло на фоне льготной ипотеки под 6,5% и снижения ключевой ставки (в июле 2020 года она достигла исторического минимума в 4,25%). Ажиотажный спрос, вызванный дешевой ипотекой, привел к росту цен на недвижимость. Как уже отмечала Эльвира Набиуллина, повышение цен на жилье к январю уже "съело" весь эффект от снижения ипотечной ставки. Тем временем долг населения по ипотеке достиг рекордных 10 триллионов рублей.

Для наглядности, давайте рассмотрим вышеуказанное заявление на примере одного из моих объектов - однокомнатной квартиры 39 м^2 на Нагатинской Набережной. Данная квартира (без ремонта) была приобретена мной для клиента в октябре 2019 года за 6.9 млн. рублей. В ней был проведен качественный евроремонт и приобретена дорогая мебель и техника, цена вопроса ~1.8 млн. рублей. В сентябре этого года мы вышли в продажу по цене 12.5 млн. рублей (пока не продана, но показы идут активно).

Что мы видим? За 2 года объект подорожал на 47.8%! (я вычел затраты на ремонт, технику и 500 тыс. заложил на торг). Впечатляет!

На данный момент по моим наблюдениям цены на недвижимость стабилизировались. Ключевая ставка стабильно растет и по прогнозам экспертов к концу года достигнет отметки 7.5%, естественно, банки реагируют и повышают ставки по кредитам, в том числе ипотечным.

Чтобы понять, что же изменилось за эти два года для рядового покупателя-ипотечника обратимся к цифрам. Для примера возьмем все ту же однокомнатную квартиру на Нагатинской Набережной и приведем ее в то же состояние, в котором она была, а именно вычтем 1,8 млн. за ремонт и запасом торг 500 тыс., те на данный момент оценим ее в 10,2 млн. рублей.

Итак, в обоих случаях ипотека с первоначальным взносом 15% на срок 20 лет, сравним:

Год Цена квартиры Ставка по ипотеке Ежемесячный платеж

2019 6 900 000 9,5 54 669

2021 10 200 000 8,5 75 240

Таким образом, ежемесячный платеж увеличился на 37,62%, те больше чем на треть! При этом, средняя зарплата по Москве не изменилась, реальные доходы населения падают, а цены растут.

Чего ждать в обозримом будущем? Думаю, резкого падения не будет.

Причин несколько:

• слишком большая инерция рынка;

• «высокий сезон» - активность на рынке недвижимости остается на высоком уровне;

• рекордный рост цен на стройматериалы (начиная от пластиковых окон, металла, заканчивая строительными смесями). За последние два года рост на отдельные позиции до 250-300%. Плюс, не забываем, удорожание кредитов, в связи с растущей ключевой ставкой, отток мигрантов, которые являются основной рабочей силой на большинстве строек и другие факторы дают понять, что предпосылок для снижения цен на новостройки нет.

Плюс к этому, ряд банков и часть застройщиков будут частично субсидировать ипотеку для заемщиков. Ипотечную программу со ставкой от 2,5% запускают Сбербанк и ГК ФСК. Условия программы действуют как для готового, так и для строящееся жилья. Ставка от 2,5% фиксируется на весь срок кредитования (от 13 до 20 лет). Первоначальный взнос стартует от 10% от стоимости объекта жилья.

Например, при покупке однокомнатной квартиры в ЖК «Датский квартал» стоимостью 7 300 000 рублей в ипотеку на 20 лет с первоначальным взносом 1 287 000 рублей ежемесячный платёж по ставке 2,5% составит 38 650 рублей.

«Новая субсидированная программа позволяет покупателям, в зависимости от стоимости объекта недвижимости, бюджета, срока кредитования и размера первоначального взноса, выбрать оптимальный для себя вариант ипотеки, иными словами — назначить свою ставку, - отмечает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК.

Также, Дом РФ запускает ряд льготных программ ипотечного кредитования.

Подводя итог, думаю до нового года резкого падения цен не произойдет, далее январь-март будет наблюдаться стагнация цен, так как в этот период на рынке недвижимости традиционно мы наблюдаем затишье.