Что надо знать перед покупкой недвижимости, чтобы сделку не отменили из-за несделкоспособности продавца?
Совершая операции с недвижимостью, необходимо убедиться не только в правоспособности продавца, но и в адекватном психическом состоянии всех сторон сделки во избежание признания ее недействительной и, соответственно, профилактики определенных рисков с обеих сторон.
Чтобы защитить права ее участников, следует максимально учесть все нюансы данной процедуры и механизм ее осуществления.
В чем необходимость освидетельствования сделкоспособности?
Ежегодно в Российской Федерации тысячи сделок с недвижимостью аннулируются по причине недееспособности или несделкоспособности одного из участников, который во время совершения сделки страдал какими-либо психическими расстройствами или совершил сделку с пороком воли.
Поэтому крайне важно быть уверенным, что совершая сделку, ее участники ориентируются в пространстве, времени и обстоятельствах совершения сделки, полностью осознают совершаемые действия и их правовые последствия. Только так можно избежать неприятностей.
Для этого необходимо получить несколько документов:
Справка из психоневрологического диспансера
Наличие справки из ПНД позволит покупателю выяснить, стоит ли продавец на учете в данном учреждении или нет, и возможно, отказаться от покупки недвижимости у такого человека или провести комплексное психолого-психиатрическое освидетельствование сделкоспособности. Бывает так, что собственников несколько. В этом случае необходимо получить справки от каждого из них.
Но не стоит забывать, что данная справка не гарантирует полной сделкоспособности человека на момент совершения сделки, кроме того, высока вероятность ее подделки. Поэтому желательно, чтобы при подписании договора в день сделки было проведено комплексное психолого-психиатрическое освидетельствование сделкоспосорбности, особенно, когда продавец – пожилой человек, или человек стоящий на психиатрическом учете.
Необходимо понимать, что дееспособность и сделкоспособность близкие, но не тождественные понятия. Дееспособности человек лишается по суду и у нотариусов имеется ирнформация о том, кто недееспособен. С недееспособным не удасться совершить сделку нотариально.
А сделкоспособность зависит от множества обстоятельств известных специалистам психиатрам и медицинским психологам. Даже человек не состоящий на учете у психиатра в ряде случаев может быть несделкоспособен. Также и психически больной, при получении своевременной терапии, в ряде случаев может быть вполне сделкоспособен.
Специалист сможет точно освидетельствовать понимают ли участники сделки суть и последствия совершаемых действий либо, наоборот, кто-то из них несделкоспособен.
Особенности процедуры освидетельствования
Проходит в день подписания договора или перед самой сделкой. Специалист с соответствующим образованием и медицинской лицензией приходит не раньше, чем за час до совершения сделки. Обязательно получение письменного и устного согласия человека, подлежащего освидетельствованию, а также разъяснение ему статьи 23 Закона РФ «О психиатрической помощи».
Освидетельствование сделкоспособности проходит в конфиденциальной обюстановке с сохранением врачебной тайны. На освидетельствование одного человека потребуется примерно 40-60 минут.
По завершению процедуры специалист, проводящий освидетельствование на специальном бланке пишет акт или заключение, заверяет печатью, прилагая заверенные копии соответствующих документов и лицензии на свою деятельность. Отдает его человеку, проходившему процедуру, или его представителю.
Как распознать наличие нарушений психической деятельности у продавца самостоятельно?
Поводом для беспокойства и сомнения в совершении сделки может послужить категоричный отказ продавца в предоставлении справки из ПНД или от освидетельствования.
А также стоит обратить внимание на странное поведение при встрече или излишнюю суету, слабую ориентацию во времени и пространстве, неопределенность речи и поведения.
Для выявления возможных отклонений, не следует упускать из вида особенности следующих психологических процессов:
- Восприятие. Следует спросить человека о том, где он сейчас и с какой целью. Попросить назвать сегодняшнюю дату и место нахождения. Путаница в ответах должна насторожить.
- Внимание. Если участник сделки часто на что-то отвлекается, не может вникнуть в суть разговора, у него, возможно, нарушение внимания.
- Память. Необходимо обратить внимание на то, как человек отвечает на вопросы о своем имени, дате рождения или месте проживания, дает ли он уверенный ответ или сомневается.
- Мышление. Стоит насторожиться, если человек непоследователен в своих мыслях, например, слишком резво или монотонно соображает, не знает, как ответить или сомневается.
- Эмоции. Необходимо проследить за эмоциональным состоянием другой стороны. Если человек неадекватно, нервно смеется или плачет, проявляет агрессию, кричит, резко меняет настрой, то, вполне вероятно, имеются психические проблемы.
- Воля. Для того, чтобы впоследствии сделка не была отменена по признакам порока воли необходима чтобы у продавца совпадала воля и волеизъявление. Для этого необходимо выяснить по какой причине и джля какой цели человек продает недвижимость или заключает договор ренты.
Если что-то покажется странным в поведении участника сделки, вызовет настороженность, стоит прибегнуть к помощи профессионалов.
Стоимость освидетельствования
Освидетельствования в день сделки обойдется минимум в 10 тыс. рублей. Выезд специалиста для освидетельствования на место совершения сделки тоже придется оплачивать дополнительно, в зависимости от времени затраченного на выезд.
Однако если не сделать освидетельствование в день сделки, и сделка будет оспаривать то потребуется проведение ко плексной психолого-психиатрической экспертизы.
Проведение судебной экспертизы после сделки постфактум будет стоить в пределах 60-150 тыс., причем оплачивает процедуру лицо, выступающее ее инициатором, если, конечно, другая сторона не даст согласие разделить расходы пополам.
Узнать дополнительную информацию по освидетельствованию сделкоспособности или заказть выезд специалистов можно перейдя по ссылке.
Судебная экспертиза+2