Ответ на Ваш вопрос находится в Жилищном кодексе РФ ст.ст. 135 и 136. Лучше не скажешь.
Из своего опыта: ТСЖ на 4 квартиры создавать не целесообразно.
Совет: рекомендую ознакомиться с ч.2 п.1), ч.2.1 и ч.3 ст. 161 ЖК РФ - это про непосредственное управление.
Остались вопросы - пишите.