Друзья! Третий конкурс с вашими ответами— это шедевр! Сколько нюансов, подводных камней, возможно, нарушений закона! — и всё вы заметили, предвидели и подстраховались. У вас получился самый настоящий чек-лист «Сомнительная квартира — что делать?» 📚
Спасибо большое за вашу активность — ваш опыт очень интересен, а то, что вы им делитесь — бесценно👏
А наш приз 🎁 книгу «Недвижимость и криминал», от Вадима Геннадьевича Шабалина получает
«Список вопросов:
- В ДКП будет указана полная стоимость квартиры?
- Какая сумма долга у Продавца? Кому должны и за что? Сколько времени не можете оплатить долги? Какая сумма долга скопилась за коммунальные платежи и за капитальный ремонт? Долги уже у судебных приставов? Подавали или собираетесь подать на банкротство? Кредиторы собираются подавать на ваше банкротство?
- Есть ли на данный момент действующие аресты и запреты на регистрационные действия?
- Есть ли открытые судебные производства? На какие суммы предъявлены к вам исковые требования?
- Являетесь ли вы ИП, учредителем, директором или главным бухгалтером ООО?
- Кроме тещи-отказника от приватизации , были еще граждане, которые были выписаны из квартиры до приватизации? Были дети, которых не включили в приватизацию?
- Оставляла ли умершая супруга завещание? Остались ли у нее (у вас) дети? Наследование было по закону -кто отказался от своей доли? Наследование было по завещанию-у кого должна была быть обязательная доля в наследстве?
- Кто зарегистрирован в квартире? Теща до сих пор зарегистрирована? Где фактически проживает теща? Есть ли у нее другое жилое помещение в собственности? Есть куда съехать и выписаться теще?
- Есть куда всем зарегистрированным выписаться до сделки?
- Будете покупать взамен другое жилье?
- Был ли перепланировки?
- Как вы видите схему сделки с учетом всех ваших нюансов, а именно: порядок расчетов, риски приостановки регистрации перехода права собственности (арест или запрет) с момента подачи документов на регистрацию?
Покупатель будет оплачивать стоимость квартиры только безналичными, никаких наличных расчетов или ячейки. Вас это устраивает?
Список запрашиваемых документов:
- правоустанавливающие ( договор на передачу помещения, заявление на приватизацию, свидетельство на праве на наследство)
- архивная выписка с домовой, обычная выписка с домовой (получаем вместе с Продавцом)
- счета-фактуры и справки из УК о размере задолженности включая статью капитальный ремонт( получаем вместе с Продавцом)
- нотариальное заявление от отказника от приватизации об отсутствии претензий, при наличии в архивной выписке иных лиц, которые снялись с регучета до приватизации-от них тоже нотариальные заявления
- нотариальное заявление от наследников, отказавшихся от обязательной доли в наследстве
- Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных (получаем вместе с Продавцом), паспорта с новым адресом регистрации. Все должны быть выписаны в другое жилое помещение, а не просто сняться с регучета в никуда
- В зависимости от суммы долга и кому должен: справку об остатке задолженности, кредитные договора, контакты менеджера в банке, контакты судебных приставов, договора займа и контакты частного лица-заимодавца и прочее, чтобы уточнить не собираются ли кредиторы подавать на банкротство.
Как правило, такие квартиры продаются с дисконтом. Поэтому данное предложение может быть привлекательным для Покупателя. При выполнении Продавцом всех условий-можно рассмотреть данный вариант к покупке среди прочих.
- Сумма долга +/-500 тыс. считается предбанкротным состоянием должника. При банкротстве должника конкурсный управляющий может оспорить сделки за предыдущие 3 года, но для этого нужны веские основания-одно из них вывод имущества из конкурсной массы(продажа по заниженной стоимости). На банкротство может подать сам должник (упрощенная подача при размере долга от 50 тыс.) и могут подать кредиторы (при долге от 500 тыс.) Страховка покупателя-это полная стоимость в ДКП, оценочный альбом, безналичный способ расчетов по сделке, фактическая передача имущества и проживание (регистрация) нового собственника и членов его семьи.
- Отказники от приватизации и снятые с регистрационного учета до приватизации-нотариальные заявления об отсутствии претензий при продаже. Отказник до сделки регистрируется по месту проживания в другом жилом помещении, если до сих пор прописан .По отказникам сейчас есть судебная практика, по которой их реально снять с регучета при условии, что они сами добровольно переехали в другое жилое помещение, и им не чинились препятствия по вселению.
- По претензиям вновь объявившихся наследников все гораздо проще: по Постановлению Пленума Верховного суда 2012 они не могут оспорить сделку , когда наследственная масса уже выбыла из владения наследника. Они могут только предъявить иск к наследнику. Нотариальное заявление от наследника и проверяем наличие исковых заявлений к наследнику по базе судов.
- Осталось разобраться с долгами, с арестами и запретами (если есть). Даже если нет сейчас запретов и арестов на объекте, они могут наложиться в процессе от подачи документов на регистрацию и можем не успеть зарегистрировать переход права собственности. Долги у судебных приставов закрывать до подачи документов во избежании форс-мажора (ареста, запрета),и регистратор имеет право приостановить регистрацию при наличии таких долгов. Вот эту часть сделки надо продумать с учетом сложившейся ситуации. Может быть, сразу подать договор в Росреестр и сделать приостановку-идти разбираться с долгами (погашать от своего имени и пр.), потом возобновить регистрацию перехода права собственности.»